Проверка экспертного заключения рыночной стоимости объекта. Экспертиза отчетов об оценке в сро станет единой, но более дорогостоящей

Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

X Хотите оставить пожелание для автора?

Оставить пожелание Пропустить

Чем отличается отчет об оценке от заключения эксперта? Какой документ сильнее? Как оспорить отчет об оценке и заключение эксперта?

Эти и другие вопросы были заданы пользователем в нашей рубрике « » Вопрос интересный, поэтому на него даем развернутый ответ.

Отчет об оценке

В первую очередь рассмотрим отчет об оценке. Согласно статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - 135-ФЗ) отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет), является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Также в этой статье установлены обязательные формальные требования для отчета.

О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску - чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Spoiler

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также — отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценщик может оценивать различные объекты. С одной стороны перечень объектов оценки указан в статье 5 135-ФЗ, но последним пунктом в перечне указаны иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Отсюда простое правило - если объект можно продать, то можно определить его цену. Если можно определить его цену, то значит этот объект может быть предметом рыночной оценки.

Spoiler

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Теперь главный вопрос - Зачем проводить оценку?

Есть два варианта оценки:

Обязательная оценка

Случаи обязательной оценки указаны в статье 8 135-ФЗ.

Spoiler

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
• а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

• при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
• в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;
• в случаях, установленных Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», Федеральным законом от 5 февраля 2007 года N 13-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом «О Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос»;
• в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации;
• в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в соответствии с Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
• в случае передачи в аренду находящегося в федеральной собственности аэродрома;
• в отношении находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества аэропортов Московского авиационного узла при реализации концессионных соглашений, объектами которых являются объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов, аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;
• в случае передачи имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в безвозмездное пользование органам власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований, государственным, муниципальным унитарным предприятиям или государственным, муниципальным учреждениям.

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру или по соглашению о государственно-частном партнерстве, соглашению о муниципально-частном партнерстве публичным партнером частному партнеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.

Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.

Также случаи обязательной оценки могут содержаться в иных законах. Если Ваш случай не указан в каком-либо нормативном акте, то оценка для Вас будет добровольной.

Добровольная оценка

Добровольная оценка широко используется в последние годы. Приведу два примера.

Пример 1. Почти все проводят оценку стоимости недвижимого имущества перед заключением кредитного договора, если это недвижимое имущество будет передаваться в залог. С одной стороны, в статье 8 135-ФЗ проведение оценки обязательно в отношении предмета договора ипотеки, и то если есть спор о стоимости имущества. А с другой стороны, без такой оценки ни один серьезный банк не возьмет Ваше имущество в качестве залога.

Пример 2. Оценка широко используется при определении стоимости восстановительных работ, которые необходимо провести после причинения какого-либо вреда. Именно отчет об оценке, чаще всего принимается судом в качестве доказательства обоснованной стоимости необходимых работ.

Во всех случаях проведения оценки определенная стоимость, в силу статьи 12 135-ФЗ, является достоверной. Это значит, что та стоимость которая указана в отчете об оценке является достоверной и правильной, пока не отменили отчет, либо в судебном порядке не установлено иное.

Отсюда простое правило, если есть отчет об оценке и им установлена стоимость объекта оценки, то эта стоимость является достоверной, пока не установлено иное.

Заключение эксперта

Заключение эксперта - это письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.

Эксперты делятся на две группы:

Государственные судебные эксперты - это лица состоящие в штате государственных судебно-экспертных учреждений. Задачами государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Главным нормативным актов регулирующим деятельность государственных судебных экспертов является Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - 73-ФЗ).

Просто эксперты - это лица заявляющие, что они имеют какие-то специальные технические познания, могут профессионально оказывать экспертную помощь, но при этом не являются работниками государственных экспертных учреждений.

В настоящий момент законодательством РФ не установлено нормативных требований к лицам, чтобы они могли называть себя экспертами. Это привело к тому, что на территории Российской Федерации действуют тысячи коммерческих компаний , в названии которых присутствует слова «эксперт» «экспертиза» и т.п. Эти юридические лица наживаются на правовой безграмотности простых граждан , т.к. экспертиза сделанная вне судебного процесса не имеет никакой юридической силы.

Мы подошли к одному из главных вопросов - это разделение экспертизы на судебную и внесудебную.

Судебная экспертиза

Согласно положений всех процессуальных кодексов, суду предоставлено право назначить экспертизу:

• при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний различных областях науки, техники, искусства, ремесла - ст. 79 ГПК РФ;
• для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, а в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе — ст. 82 АПК РФ;
• признав необходимым назначение судебной экспертизы, следователь выносит об этом постановление, а в случаях, предусмотренных пунктом 3 части второй статьи 29 настоящего Кодекса, возбуждает перед судом ходатайство, в котором указываются основания назначения судебной экспертизы - ст. 195 УПК РФ
• и т.д. — случаев, при которых суд назначает судебную экспертизу множество.

Однако, во всех случаях, судебная экспертиза назначается судом и поручается судебным экспертам.

Судебный эксперты - это лица профессионально занимающиеся экспертной деятельностью, имеющие специальные технические познания и не зависимые от заказчика экспертизы. При проведении экспертизы эксперт предупреждается об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Именно по этой причине, заключение судебного эксперта является важным и весомым доказательством, в отличии от заключения простого эксперта.

Внимательный читатель мог заметить, что в этот раз мы не используем слово «государственный». В гражданском и арбитражном судопроизводстве не обязательно поручать проведение экспертизы государственному экспертному заключению. Участники процесса, могут предлагать экспертную организацию, а суд уже выносит определение в котором будет указано - какой именно экспертной организации поручить проведение экспертизы.

Отсюда простое правило - только после вынесения определения о назначении экспертизы, проводимое исследование будет иметь статус «судебная экспертиза» и являться весомым доказательством.

Внесудебная экспертиза

Любой гражданин и организации при возникновении каких-либо спорных вопросов, требующих специальных технических познаний, может обратиться в экспертную организацию для проведения внесудебной экспертизы. В зависимости от того, кто будет проводить экспертизу и как - результат проведенной экспертизы может быть признан судом в качестве допустимого доказательства. Но только в том случае, если нет результатов судебной экспертизы.

До момента проведения судебной экспертизы любая экспертиза носит характер «заключение технического специалиста» и не более того. Данное заключение носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Однако, внесудебная экспертиза может быть положена судом в качестве доказательства, если отсутствуют обоснованные и достоверные данные свидетельствующие о недостоверности результатов экспертизы.

Если вдруг в суде представили какую-либо внесудебную экспертизы, то необходимо находить в ней реальные нарушения, либо заказывать такую же экспертизу, но у другого эксперта. При равенстве статуса двух экспертиз - внесудебные экспертизы - и различии в итоговых заключениях эксперта, данные сомнения будут обоснованными и подтвержденными, что будет являться основанием для ходатайства о назначении судебной экспертизы. При отсутствии второй экспертизы суд может отказать в проведении судебной экспертизы. К сожалению данный факт часто встречается в судебной практике и чаще всего связан с заинтересованностью судьи в результате процесса.

Оспоримость отчета об оценке и заключения эксперта

Напомним, что пользователь задал вопрос — «каким образом можно оспорить заключение эксперта». Ответ - никак.

Возможность поставить под сомнение отчет об оценке и невозможность оспорить заключение эксперта является одним из основных отличий в силе данных документов.

Экспертиза отчета об оценке

Отчет об оценке оспорим. Это правило содержится в статье 13 135-ФЗ. В случае, если есть сомнения в достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, отчет об оценке можно оспорить. Как уже указывалось выше, сомнения должны быть обоснованными, соответственно для обоснованности сомнений можно представить как другой отчет об оценке, так и провести экспертизу отчета.

Начиная с 2010 года 135-ФЗ ввел понятие экспертизы отчетов об оценке. Любое заинтересованное лицо, у которого на руках есть надлежащим образом заверенная копия отчета об оценке (прошитая, пронумерованная, заверенная подписью оценщика) имеет право направить отчет на экспертизу в саморегулируемую организацию оценщиков (СРО). Стоимость экспертизы отчета об оценке зависит от тарифов СРО, но в основном в пределах 10 000-40 000 рублей за отчет.

Стоит помнить важное наблюдение - СРО много и каждое СРО заинтересовано в привлечении оценщиков именно к себе. До 2010 года можно было проводить экспертизы отчетов об оценке в экспертном совете иной СРО, именно по этой причине экспертные советы СРО чаще всего признавали недостоверными отчеты об оценке сделанные участниками иной СРО. Однако, с 2010 года экспертизы по оценке можно сделать только в экспертном совете СРО, членом которого является оценщик.

Если Вы хотите признать чей-то отчет об оценке недействительным, то попробуйте направьте его на экспертизу в другое СРО, но шансов на это будет немного.

Экспертиза заключения эксперта

Действующим законодательством РФ не предусмотрена возможность направления на экспертизу заключения эксперта. Это связано с тем, что в случае заведомо ложного заключения эксперта он может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

Spoiler

«Уголовный кодекс Российской Федерации» от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 06.07.2016)

УК РФ, Статья 307. Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод

1. Заведомо ложные показание свидетеля, потерпевшего либо заключение или показание эксперта, показание специалиста, а равно заведомо неправильный перевод в суде либо при производстве предварительного расследования —

наказываются штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев.

2. Те же деяния, соединенные с обвинением лица в совершении тяжкого или особо тяжкого преступления, —

наказываются принудительными работами на срок до пяти лет либо лишением свободы на тот же срок.

Примечание. Свидетель, потерпевший, эксперт, специалист или переводчик освобождаются от уголовной ответственности, если они добровольно в ходе дознания, предварительного следствия или судебного разбирательства до вынесения приговора суда или решения суда заявили о ложности данных ими показаний, заключения или заведомо неправильном переводе.

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 06.07.2016)

КоАП РФ, Статья 17.9. Заведомо ложные показание свидетеля, пояснение специалиста, заключение эксперта или заведомо неправильный перевод

Заведомо ложные показание свидетеля, пояснение специалиста, заключение эксперта или заведомо неправильный перевод при производстве по делу об административном правонарушении или в исполнительном производстве —

влечет наложение административного штрафа в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

К сожалению, наличие возможности привлечь эксперта к административной или уголовной ответственности не защищает стороны в процессе от недобросовестной работы эксперта. Для привлечения к ответственности необходимо доказать главный факт - заведомость ложного заключения, т.е. того, что эксперт заведомо знал, что он лжет. Именно из-за этого условия эксперты уходят от установленной ответственности за экспертизы с ошибками.

Т.к. заключение эксперта нельзя отправить на экспертизу, то значимость заключения эксперта как доказательства зависит от типа экспертиза - была она судебной или внесудебной.

Оценка отчета об оценке и заключения эксперта как доказательств

Наконец, после всего изложенного материала, можно оценить доказательственный вес отчета об оценке и заключения эксперта.

При рассмотрении гражданских дел в судах общей юрисдикции или арбитражных судах, суд оценивает доказательства.

Spoiler

Статья 67. Оценка доказательств

1. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

2. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

3. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

5. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

6. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.

7. Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

«Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 23.06.2016)

АПК РФ, Статья 71. Оценка доказательств

1. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

2. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

3. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

4. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

5. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

6. Арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

7. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

И несмотря на то, что для суда «никакие доказательства не имеют заранее установленной силы» тем не менее, это не так. В зависимости от того, какой документ представлен - этот документ имеет разную силу.

На первом месте - заключение эксперта по результату проведенной судебной экспертизы.

Самым весомым доказательством является результат судебной экспертизы. Если суд назначил проведение экспертизы и получено заключение эксперта, то для оспаривании этого заключения нужны очень веские основания. Даже при наличии каких-то весомых доказательств суд не отменит первоначальное заключение эксперта, а назначит повторную экспертизу или комплексную экспертизы. В любом случае, результатом будет заключение судебной экспертизы и данное заключение будет иметь самый высокий доказательственный вес.

На втором месте - могут быть заключение эксперта или отчет об оценке. Главным критерием будет являться вопрос о цели проводимого исследования.

Экспертиза проводится при необходимости каких-либо специальных знаний. И исследование вопроса о стоимости объекта исследования, также является по сути экспертизой (исследованием). Но из-за того, искомый объект более узко специализированный, исследование вопроса о стоимости объекта является прерогативой оценщиков, а не любых экспертов.

Данный правовой вывод исходит из того, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (ст. 3 135-ФЗ).

Соответственно, если вопрос в исследовании ставится о стоимости объекта или работ и услуг, а в отношении вопроса пользователя «оценка стоимости восстановительного ремонта после залива квартиры», то данное исследования в силу положений статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является оценочной деятельностью, которая:

1) должна выполняться субъектами оценочной деятельности (т.е. физическими лицами, являющимися членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшими свою ответственность) (ст. 4 135-ФЗ);

Spoiler

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

2) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Spoiler

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также — отчет).

Нарушение любого из двух вышеназванных условий лишает заключение эксперта своей надлежащей юридической силы.

Значит, если исследование проводится в отношении стоимости объекта, то отчет об оценке будет иметь больший вес, чем внесудебное заключение эксперта.

Вывод: судебная экспертиза имеет статус выше, чем внесудебная экспертиза или отчет об оценке. Экспертиза проведенная государственным судебным экспертом имеет статус выше, чем экспертиза проведенная простым экспертом. Отчет об оценке имеет статус выше, чем внесудебная экспертиза, если исследовалась стоимость объекта.

Назначение экспертизы - если есть отчет об оценке или заключение эксперта

Согласно условий задачи, поставленной пользователем, она имеет на руках отчет об оценке, а ответчик в суд представил заключение эксперта.

Как мы уже выше рассказали, если вопросом поставленным в исследовании эксперта являлось определение стоимости восстановительного ремонта, то данное исследование должно выполняться оценщиком и итоговый документ называться отчетом об оценке. Рассмотрим вариант, когда исследование сделано оценщиком, но итоговый документ назван заключением эксперта.

Главный вопрос - Зачем это надо оценщику? Ответ лежит на поверхности - заключение эксперта нельзя отправить на экспертизу. Подобное поведение является недобросовестным поведением оценщиков, когда они меняя название итогового документа не дают возможности провести экспертизу документа, при этом вводят в заблуждение участников процесса, тем, что документ сделан оценщиком.

Если обратить внимание суда на данное обстоятельство, то статус документа сразу будет принижен. Как мы уже знаем - внесудебное экспертное заключение имеет вес меньше, чем экспертное заключение.

В подобной ситуации у суда появится желание провести судебную экспертизу стоимости восстановительного ремонта.

Как уже говорилось выше определение стоимости является исследованием осуществляемом субъектом оценочной деятельности. Значит, необходимо на протокол, завить примерный текст:

«Вопрос о необходимости оценки стоимости восстановительного ремонта, при наличии у истца действительного и не оспоренного отчета об оценке и отсутствии у ответчика иного отчета об оценке - оставляю на усмотрение суда. От проведения экспертизы, назначенной судом уклоняться не буду.»

Подобный текст необходимо зафиксировать в протоколе, а также иметь аудиозапись судебного заседания . Напоминаем, что для ведения аудиозаписи разрешения суда не требуется, а вот проверить протокол при таких спорных ситуациях необходимо, т.к. внести замечания на протокол, которые подтверждаются аудиозаписью - можно только в течение 5-ти дней, потом будет поздно.

Судьи не любят назначать судебные экспертизы самостоятельно. Это связано с тем, что за назначением экспертизы судом следует перечисление бюджетных денег. Как мы помним — экспертизу надо сначала оплатить Это большая бумажная волокита. Именно по этой причине судьи стараются убедить одну из сторон заявить ходатайство об экспертизе. Тот кто заявил - тот и оплатит ее проведение. Конечно, после решения суда расходы на экспертизу будут взысканы с проигравшей стороны, и даже бюджетные деньги вернулись бы, но это лишние трудности для суда. А их судьи не любят.

Вместе с тем, у судьи есть возможность расценить отказ стороны от экспертизы как уклонение.

Spoiler

«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 02.03.2016)

Статья 79. Назначение экспертизы

3. При уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Именно по этой причине необходимо заявить о том, что Вы не уклоняетесь от проведения экспертизы, но оставляете данный вопрос на усмотрение суда. И обязательно проследить, чтобы данный текст был в протоколе судебного заседания. Если текст в протоколе будет отсутствовать, на основании аудиозаписи судебного заседания,необходимо внести замечания на протокол.

Если в результате судья назначит судебную экспертизу, то ее результат будет иметь большее значение, чем отчет об оценке и внесудебное заключение эксперта.

Однако, если судья вдруг вынесет решение основываясь на внесудебном заключении эксперта и проигнорирует отчет об оценке, то данное решение будет отменено вышестоящей инстанцией.

Человеку, не имеющему оценочного образования, бывает трудно разобраться в расчетах, производимых оценщиком, определить правильность выбора той или иной методики для расчетов, проверить примененные корректировки и соответствие отчета стандартам оценочной деятельности. В случае, если у заказчика оценки или третьих лиц, которые так или иначе имеют к ней отношение, например учреждение, в которое предоставляется этот документ, возникают сомнения в его правильности, достоверности и объективности, то есть только один правильный вариант - заказать проведение экспертизы отчета об оценке.

Такая процедура нужна для проверки качества и достоверности выполненной оценщиком работы и является частью обычной оценочной практики. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, которое может быть использовано вами по своему усмотрению.

Случаи, при которых проведение экспертизы обязательно

Законом об оценочной деятельности предусматривается ряд обязательных случаев, когда проводится экспертиза отчета об оценке

• Определение стоимости имущества должника (ст. 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
• Определение цены размещения акций (ст. 77 Федерального закона от 25 декабря 1995 г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах»);
• Обязательный выкуп акций (ст. 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", ст.т. 84.7 и 84.8 Федерального закона "Об акционерных обществах")

В остальных случаях процедура проводится, когда есть основания предполагать, что результаты в отчете оценщика не соответствуют рыночной стоимости объекта оценки или им нарушено действующее законодательство.

Процедура проводится экспертной группой оценщиков, возглавляет которую специалист по оценке того имущества, которое фигурирует в отчете, разумеется он имеет должный опыт и стаж экспертной деятельности.

Проведение экспертизы отчета обеспечивает саморегулируемая организация оценщиков (СРО), куда входит компания или оценщик, изготовившие отчет. Для этого вам надо обратиться в СРО с соответствующим заявлением.

По результатам Вы получаете Заключение с подробными описаниями выявленных несоответствий и нарушений (при наличии таковых). Срок проведения - до 45 дней.

Новым законом об оценке устанавливается проведение единой экспертизы отчета по двум обязательным критериям

• На соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
• Подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, включающая в себя экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Экспертиза отчета об оценке включает в себя проверку

1. Соответствия отчета 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Стандартам, обязательным к применению на территории РФ
2. Правильности выбора методик, допущений, ограничений, предпосылок.
3. Соответствия стандартам оценочной деятельности ФСО 1, 2, 3.
4. Анализ проведенных расчетов
5. Вывод о достоверности результатов.

Повторная оценка

Экспертиза отчета оценщика - это только один из вариантов борьбы с заказными, предвзятыми и некомпетентными отчетами. Второй вариант - это проведение повторной оценки. Т.е., если вы не согласны с результатами имеющегося документа - вы заказываете новый, в другой оценочной компании.

Необходимость такой проверки с помощью повторной оценки может возникнуть у вас в следующих случаях.

• Обычным делом бывают ситуации, когда заказчик имеет на руках отчет об оценке, выполненный другой оценочной компанией. Этот документ может не устраивать заказчика, возможно - он был сделан недостаточно профессионально, полученная оценщиком стоимость вызывает сомнения и не коррелируется с рыночной стоимостью или представлениями заказчика о реальной стоимости имущества.
• Часто повторную оценку заказывают стороны, решающие свой спор в суде, как необходимое доказательство того, что их материальные права нарушены или учтены не полностью. Подробнее об этом написано в статье
• В последнее время процедура востребована при государственной кадастровой оценке, когда заявитель не согласен со стоимостью объекта недвижимости, которую рассчитали специалисты-оценщики госкадастра.
• Проверка отчетов об оценке может быть прописана как обязательная процедура у корпоративных заказчиков и органов власти при принятии каких-либо финансовых вопросов своей деятельности.
• Такая процедура может быть проведена руководителем оценочной компании в отношении своего сотрудника, если его отчет вызывает сомнения в правильности или его профессиональная компетентность под сомнением.

Мы можем помочь Вам разобраться в том или ином коэффициенте, объяснить целесообразность его применения, определить корректность расчета стоимости. Для этого вам только нужно связаться с нами и предоставить документ, проверку которого вы хотите заказать. Сделать это можно даже в электронном виде.

Что же делать, когда имеется два отчета с разными результатами оценки? В этом случае, дело часто решается в ходе переговоров сторон. Либо, обычно при разбирательстве дел в суде, назначается проведение новой повторной оценки.

Если Вы хотите провести проверку отчета об оценке - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!

Приложение № 2

К Регламенту деятельности

Экспертного совета НП СРОО «СПО»

Утверждено решением Совета Партнерства,

Протокол № 13 от 25.04.2012 г.

Изменения утверждены
Решением Совета НП СРОО «СПО»
Протокол № 26 от 30 сентября 2015 г.

Изменения утверждены
Решением Совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО»
Протокол № 9 от 21 марта 2018 г.

1. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке (далее - Методические рекомендации) разработаны на основе требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон), Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1), Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, (далее при совместном упоминании ФЗ № 135, ФСО № 1-3 - законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности), Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (далее - ФСО № 4), Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 (далее - ФСО № 5).

1.1. Цель и область применения

Целью Методических рекомендаций является формирование единого методического подхода к экспертизе отчетов об оценке в рамках Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (далее - СРО Ассоциации оценщиков «СПО»).

Методические рекомендации предназначены для использования экспертами-оценщиками при проведении экспертизы отчетов об оценке; заказчиками экспертизы; оценщиками и пользователями результатов экспертизы и носят рекомендательный характер.

1.2. Термины и определения

Под экспертизой отчета об оценке (п. 4 ФСО № 5)понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета об оценке, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, осуществляемые в соответствии с видом проводимой экспертизы.

Экспертиза отчетов об оценке (п. 11 ФСО № 1) - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и условий договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой в отчете информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с п. 19 ФСО № 1:

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, примененных при проведении оценки оцениваемого объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

Информация считается достоверной, если использованные данные соответствуют действительности и позволяют пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Виды экспертизы отчетов об оценке (п. 5 ФСО № 5):

Нормативно-методическая экспертиза - экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности;

Экспертиза на подтверждение стоимости - экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертное заключение на отчет об оценке - документ, составленный по результатам экспертизы отчета об оценке в соответствии с требованиями ч. IV ФСО № 5.

Эксперт (п. 4, п. 9 ФСО № 5) - член экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, наделенный полномочиями и обладающий квалификацией, необходимой для проведения экспертизы. Эксперт не может являться лицом (оценщиком), подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки. Экспертом не может быть лицо, имеющее имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо состоящее с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а лицо, в отношении которого юридическое лицо - заказчик экспертизы выступает кредитором или страховщиком.

Нарушение - несоблюдение в отчете об оценке требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Нарушения включают существенные ошибки и несоблюдение общих требований.

Несоблюдение общих требований - невыполнение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО № 3 относительно содержания и оформления отчета об оценке.

Существенные ошибки (определяются по усмотрению эксперта):

При проведении нормативно-методической экспертизы - технические ошибки (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка) и другие или совокупность ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию результатов оценки (п.18 ФСО № 5).

При проведении стоимостной экспертизы - ошибки, выявленные при нормативно-методической экспертизе, а также другие ошибки, устранение которых может отразиться на итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки (п.18 ФСО № 5) и/или привести к нецелесообразному управленческому решению, для принятия которого подготовлен отчет об оценке.

Существенность ошибки определяется экспертом-оценщиком, проводящим экспертизу отчета об оценке.

Замечание - фрагмент экспертного заключения, содержащий аргументированное указание на выявленные нарушения (существенные ошибки и нарушения общих требований) и прочие ошибки отчета об оценке.

Существенное замечание - замечание, указывающее на существенную ошибку, а также обоснование этого замечания.

В случае возникновения споров между сторонами величина искажения, произошедшего вследствие допущения существенной ошибки, может выноситься на рассмотрение коллегиального органа СРО Ассоциации оценщиков «СПО» - Экспертного совета.

Доказательством существенности ошибки может быть анализ чувствительности, который показывает, как изменится итоговое значение стоимости в случае исправления ошибки.

Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения (п.18 ФСО № 5).

2. Проведение экспертизы

2.1. Принципы экспертизы отчетов об оценке

Основанием для проведения экспертизы является договор на проведение экспертизы, плановая проверка деятельности оценщика, требование Совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО», требование суда или органа государственной власти. В договоре на проведение экспертизы в обязательном порядке устанавливаются:

Сроки проведения экспертизы,

Эксперт (эксперты), осуществляющий (осуществляющие) экспертизу,

Допущения и ограничительные условия, с учетом которых должна проводиться экспертиза,

Размер оплаты за проведение экспертизы. Размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке не может зависеть от вывода, содержащегося в экспертном заключении, подготовленном по результатам проведения экспертизы.

Наличие выявленных нарушений должно быть доказано в соответствии с требованиями обоснованности (п. 17 ФСО № 5), достаточности и достоверности.

В экспертном заключении должны быть указаны все существенные замечания к отчету об оценке (п 18 ФСО № 5).

Экспертиза отчета об оценке не предполагает проведения повторной оценки (п. 4 ФСО № 5), что не исключает возможность осуществления альтернативных расчетов - в случае проведения стоимостной экспертизы (подтверждения стоимости).

Проверка соблюдения оценщиком требований договора об оценке осуществляется путем выявления соответствия отчета об оценке требованиям, установленным договором об оценке и заданием на оценку. В случае непредоставления договора на оценку эксперт делает соответствующее допущение и проводит экспертизу исходя из соответствия отчета об оценке требованиям, установленным договором об оценке. Отсутствие задания на оценку служит основанием отказа от проведения экспертизы.

Экспертиза отчета об оценке проводится на основе информации, доступной на дату оценки.

Экспертиза отчета об оценке осуществляется при условии допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчете об оценке достоверно, если у Эксперта отсутствуют основания считать иначе. При экспертизе отчета об оценке проведение осмотра объекта оценки не является обязательным, если иное не предусмотрено Заданием на экспертизу.

Экспертиза отчета об оценке не может содержать проверку соответствия отчета отдельным требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, например, только общим требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО № 3.

2.2. Порядок экспертизы отчета об оценке:

Проведение нормативно-методической экспертизы и экспертизы на подтверждение стоимости осуществляется в несколько этапов.

Отчет, предоставленный на экспертизу, должен быть составлен, в соответствии с принципами существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (п. 4 ФСО № 3). На этих же принципах должно быть основано осуществление и экспертизы отчета об оценке.

Нормативно-методическая экспертиза осуществляется в следующем порядке:

1) Проводится проверка на соответствие условиям Договора и Задания на оценку исходных данных, допущений и характеристик объекта оценки. Информация, предоставленная заказчиком оценки (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке (п. 11 ФСО № 3).

2) Проводится проверка на наличие личной подписи оценщика и, при необходимости, подписи руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, наличие постраничной нумерации и прошивки (п. 6 ФСО № 3).

3) Проводится проверка на наличие, полноту и корректность изложения обязательных разделов в отчете вне зависимости от вида объекта оценки:

Основные факты и выводы (п. 8а ФСО № 3);

Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (п. 8б ФСО № 3);

Сведения о заказчике оценки и об оценщике (п. 8в ФСО № 3);

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (п. 8г ФСО № 3);

Применяемые стандарты оценочной деятельности (п. 8д ФСО № 3);

Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (п. 8е ФСО № 3);

Анализ рынка объекта оценки, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость
(п. 8ж ФСО № 3);

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения (п. 8з ФСО № 3);

Согласование результатов (п. 8 и ФСО № 3);

Приложения к отчету об оценке (п. 9 ФСО № 3).

Отчет проверяется на наличие ссылок на источники информации, используемой в отчете, либо приложения копий материалов и распечаток, подтверждающих использованные сведения. (п. 10 ФСО №3). Экспертные мнения, приведенные в отчете, относительно стоимости объекта оценки должны проверяться на соответствие рыночным данным, приведенным в разделе, посвященном анализу рынка (п.12 ФСО № 3).

Проводится проверка на наличие описания последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки
(п. 13 ФСО № 3).

Проводится проверка обоснованности выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов при их применении (п 14 ФСО № 3).

Проверяются расчеты, описания расчетов и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п 15 ФСО № 3).

По результатам проверки делается вывод о соответствии отчета нормам и требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. В случае проведения нормативно-методической экспертизы проверка отчета считается выполненной.

При проведении стоимостной экспертизы, помимо перечисленных действий, необходимо выполнить проверку на подтверждение стоимости.

Подтверждение стоимости осуществляется посредством воспроизведения примененных в отчете подходов и методов расчета стоимости объекта оценки, а также приведения альтернативных данных или проведения альтернативных расчетов.

Проведение проверки стоимости объекта оценки посредством воспроизведения примененных в отчете подходов и методов выполняется экспертом в следующем порядке:

Эксперт проверяет все расчеты оценщика, влияющие на результат оценки, и получает результат близкий (с учетом округления) итоговому значению стоимости объекта оценки, приведенному в отчете об оценке. Если оценщик предоставил эксперту файлы своих расчетов, эксперт может произвести их проверку. В противном случае эксперт самостоятельно воспроизводит расчеты оценщика.

Предпочтительным способом проверки является воспроизведение расчетов. Отказ эксперта от воспроизведения расчетов в пользу других способов проверки должен быть обоснован.

В случае отрицательного результата проверки на воспроизведение расчетов, эксперт не подтверждает стоимость.

В случае положительного результата проверки на воспроизведение расчетов эксперт приводит альтернативные данные или проводит альтернативные расчеты.

Проведение проверки стоимости объекта оценки с применением альтернативных данных или альтернативных расчетов выполняется экспертом в следующем порядке:

1) Выбирается один или несколько подходов или методов (исходя из целесообразности применения, вида объекта и целей оценки), по которым производятся альтернативные расчеты.

2) Выбираются альтернативные исходные данные, которые не применялись при составлении отчета. Реализуются методы оценки, использованные в отчете и альтернативные методы с использованием альтернативных исходных данных.

3) По результатам приведенных данных или проведенных расчетов определяется интервал стоимости объекта оценки как минимальное и максимальное значения стоимости, полученные экспертом в результате альтернативных расчетов. В случае необходимости проводится анализ чувствительности;

4) Делается вывод эксперта о том, попадает или нет значение стоимости объекта оценки, определенное в отчете об оценке, в указанный интервал стоимости;

5) Делается вывод о подтверждении стоимости экспертом.

3. Составление экспертного заключения

3.1. Требования к замечаниям экспертного заключения

Замечания должны позволять пользователю, имеющему специальные знания в области оценочной деятельности, понять суть выявленных ошибок и нарушений и степень их влияния на итоговую величину стоимости. Рекомендуется каждое замечание сопровождать мнением эксперта о его существенности.

Замечания и альтернативные расчеты должны позволять пользователю экспертного заключения воспроизвести анализ, проведенный экспертом-оценщиком, и прийти к аналогичным выводам.

Замечания, по возможности, должны давать пользователю экспертного заключения представление о нарушениях, содержащихся в отчете об оценке, без обращения к самому отчету об оценке.

Замечания не должны допускать неоднозначное толкование, вводить в заблуждение, содержать избыточную информацию.

Замечания не должны быть чрезмерными и должны допускать возможность устранения выявленных ошибок и нарушений в соответствии с общепринятой оценочной практикой; эксперт, в случае необходимости, должен показать, что усилия, требуемые для устранения выявленных ошибок и нарушений, соразмерны цели оценки и условиям договора на оценку.

Замечания должны содержать указания на нарушение конкретных положений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, правил формальной логики и математики, несоответствие здравому смыслу.

При использовании информации из альтернативных источников должны присутствовать ссылки на эти источники информации, позволяющие делать выводы об ее авторстве и дате подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток примененных при проведении экспертизы данных.

Замечания не должны содержать требования о конкретных методических способах исправления выявленных нарушений, но могут содержать рекомендации на этот счет.

3.2. Существенные нарушения при проведении экспертизы

Эксперты при проведении экспертизы должны проявлять такие качества как честность и объективность. Эксперт должен исходить из того, что рассматриваемая оценка была выполнена компетентно и является приемлемой, пока процесс экспертизы не докажет обратного.

Серьезными искажениями и нарушениями в экспертизе отчета являются:

1) Анализ только части отчета об оценке и представление результата такого рассмотрения за экспертизу оценки без проведения исследования всего отчета об оценке;

2) Опровержение данных, приведенных в отчете, без удостоверения в том, что представленные сведения являются неточными;

3) Критика методологии, применяемой в оценке, без исчерпывающего объяснения, почему она является несостоятельной;

4) Применение оценки, полученной в другое время, в качестве критерия для суждения о рассматриваемом отчете об оценке;

5) Использование в экспертизе оценки суждений, основанных на событиях, произошедших позднее даты оценки, если только такие события невозможно было предвидеть на дату оценки;

6) Игнорирование или изменение каких-либо ограничивающих условий и конкретных допущений отчета об оценке без приведения сведений, подтверждающих, что допущения являются, очевидно, неправомерными;

7) Преувеличение важности малозначимых ошибок в данных, расчетах или обработке текста, которые могут содержаться в отчете;

8) Подмена собственным суждением эксперта мнения оценщика, если первоначально оно было правильным;

9) Представление заключений, которые содержат субъективные или уничижительные замечания.

Эксперт нарушает правила справедливости и объективности, когда он подвергает неправомерной критике отчет об оценке.

3.3. Требования к содержанию и оформлению экспертного заключения

В случае привлечения при проведении экспертизы отчета об оценке прочих специалистов в экспертном заключении должна быть обоснована необходимость их привлечения, указана их квалификация и степень их участия.

Во вводной части экспертного заключения указываются:

Идентификация экспертного заключения (п. 16 а-д, ж ФСО № 5):

Порядковый номер;

Дата составления;

Основание для проведения экспертизы;

Реквизиты заказчика экспертизы или идентификация органа, принявшего решение об экспертизе;

Реквизиты экспертной организации;

Сведения об эксперте: ФИО, образование, квалификация, информация о страховании профессиональной ответственности (при наличии страхового полиса);

Сведения о прочих специалистах, привлеченных при проведении экспертизы отчета об оценке (при наличии таковых).

Идентификация отчета об оценке:

Порядковый номер;

Дата составления;

Наименование;

Идентификация стороны, заверившей копию отчета об оценке (при предоставлении на экспертизу копии отчета об оценке);

ФИО подписавшего оценщика (оценщиков); информация о его (их) членстве в СРОО;

Наименование юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор или - договор подряда;

Предполагаемое использование результатов оценки;

Основание для проведения оценки;

Вид стоимости;

Итоговая величина стоимости объекта оценки;

Использованные стандарты оценки;

Принятые при оценке допущения и ограничительные условия.

Описание объекта оценки:

Наименование;

Краткая характеристика.

Допущения и ограничения, на основании которых проводится оценка.

В экспертном заключении обязательно указываются основные допущения и ограничения, при которых может выполняться экспертиза отчета об оценке (п.16 е ФСО № 5):

Юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводится;

Результаты экспертизы отчета об оценке достоверны при условии соответствия содержания отчета об оценке его представленной копии;

Осмотр объекта оценки не проводится, если договором на экспертизу не предусмотрено иное. Экспертиза отчета об оценке проводится на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчете об оценке достоверно, если у эксперта-оценщика отсутствуют основания считать иначе.

В исследовательской части указываются замечания к отчету об оценке при их наличии.

Несоблюдение общих требований - невыполнение, несоблюдение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности и п. 8 ФСО №3 относительно содержания и оформления отчета об оценке.

Существенные замечания;

Несущественные замечания;

Несущественные замечания указываются (либо не указываются) в экспертном заключении на усмотрение эксперта.

В расчетной части приводятся все выполненные экспертом расчеты и их описание с соблюдением требований, предъявляемым к отчету об оценке.

В итоговой части приводится однозначный и обоснованный вывод о соответствии (несоответствии) отчета об оценке (п. 16 л ФСО № 5) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков (п.16 з ФСО № 5).

Достаточным обоснованием для признания отчета об оценке несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности может служить:

Наличие в экспертном заключении существенных замечаний, при этом в выводах экспертизы должно быть указано, что отчет содержит существенные ошибки, исправление которых может привести к значительному изменению итогового результата. При проведении стоимостной экспертизы необходимо указать возможную величину отклонения и(или) интервал возможного изменения результата;

Наличие замечаний относительно невыполнения общих требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом в выводах экспертизы должно быть указано, что отчет не содержит (либо, при наличии, содержит) существенные ошибки, исправление которых может привести к значительному изменению итогового результата, а вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности является следствием несоблюдения общих требований законодательства.

Экспертное заключение может содержать контрольный лист, представляющий собой перечень требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности к отчету об оценке с отметками об их соблюдении или несоблюдении. Рекомендуемая форма экспертного заключения приведена в Приложении № 4 к Регламенту деятельности Экспертного совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО».

В приложениях и пояснительной записке к экспертному заключению в произвольной форме приводятся копии документов и прочих материалов, не содержащихся в отчете об оценке, альтернативные данные или альтернативные расчеты, подтверждающие корректность замечаний и выводов, сделанных в экспертном заключении.

Экспертное заключение должно быть пронумеровано постранично, прошито, подписано экспертом-оценщиком и полномочным лицом экспертной организации, а также скреплено печатью экспертной организации.

Челябинская область, г. Челябинск

ООО «Техническая экспертиза и оценка» сотрудничает с НП СРО «СВОД» с 2014г.

НП СРО «СВОД» качественно и быстро проводит экспертизы отчетов об оценке с выдачей конструктивных замечаний. Эксперты партнерства консультируют по нестандартным ситуциям, возникающим в ходе оценки, отслеживают судебную и иную практику, связанную с оценочной деятельностью.

Партнерство ведет активную образовательную деятельность. Наши специалисты посещают обучающие мероприятия, приобретая актуальные знания по современным тенденциям оценочной деятельности.

НП СРО «СВОД» - компания, объединяющая высококвалифицированных специалистов и экспертов, профессионально выполняющая взятые на себя обязательства по работе с членами партнерства.

Директор, А.В. Киприянов

Удмуртская Республика, г. Ижевск

ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит» успешно сотрудничает с НП СРО «СВОД» с 2014 года в области предоставления экспертных заключений на подготовленные оценщиками ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит» отчеты об оценке.

В процессе сотрудничества работники НП СРО «СВОД» зарекомендовали себя грамотными, квалифицированными специалистами, вдумчивыми, внимательными партнерами, способными качественно, гибко и оперативно решать поставленные задачи в условиях динамичного изменения и развития законодательных и нормативных документов.

В своей деятельности Партнерство соблюдает взаимные договоренности и ценит сложившиеся деловые отношения.

Все вышесказанное позволяет позиционировать НП СРО «СВОД» как надежную компанию по предоставлению качественных консалтинговых и информационных услуг, обладающую высокой деловой репутацией.

Заместитель директора, А.Г. Желудова

Республика Хакасия, г. Абакан

НП СРО «СВОД» является нашим партнером в области оценки и экспертизы отчетов в течении 3-х лет.

Партнерство принимает активное участие в профессиональной подготовке наших оценщиков, которые являются членами НП СРО «СВОД». Проводит постоянное обучение и повышение квалификации оценщиков, а также занимается подготовкой молодых специалистов-оценщиков. НП СРО «СВОД» предоставляет нашим оценщикам возможность совместной с экспертами работы над отчетом (в режиме on-line). За время сотрудничества Партнерство показало свою высокую профессиональность, способность с полной ответственностью подходить к поставленным задачам, выполнять работы качественно и в срок. Отличительной чертой работы НП СРО «СВОД» является высокий профессионализм, организованность сотрудников компании и сильный командный дух.

Директор, Л.И. Бахтина

Самарская область, г. Самара

С 2013г. ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» является членом НП «ЛИГА НОО «СВОД», а сотрудники ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» являются членами НП СРО «СВОД», в связи с этим довольно часто наши сотрудники обращаются в Партнерство с заявками на проведение экспертизы отчетов об оценке. Хотелось бы отметить, что экспертиза отчетов об оценке производится в точно обговоренные сроки, замечаний у сотрудников нашей организации по проведению экспертизы отчетов об оценке нет.

В связи с благополучным опытом работы, мы рекомендуем оценочным организациям Некоммерческое партнерство «ЛИГА независимых оценочных организаций «Свободный Оценочный Департамент», как надежного партнера!

Генеральный директор, А.В. Ульянин

ООО «Атлант оценка» благодарит НП СРО «СВОД» за плодотворную работу в области экспертизы отчетов об оценке. В частности, благодарим экспертов СРО «СВОД» за грамотную работу и методическую помощь при составлении и экспертизе отчетов об оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости. Следует отметить, что специалисты Партнерства являются настоящими профессионалами своего дела, способными тщательно проанализировать объект оценки, найти и выделить главное. Благодаря этому все наши отчеты об оценке успешно защищаются в судах и государственных органах.

Сотрудничество с экспертами НП СРО «СВОД» позволило значительно улучшить качество отчетов об оценке и профессиональный уровень оценщиков.

С наилучшими пожеланиями и в надежде на дальнейшее успешное сотрудничество!

Генеральный директор, Д.К. Степанов

ООО «АБН - Консалт» выражает благодарность всем экспертам за качественное и квалифицированное проведение работ по экспертизе отчетов об оценке и оказанию методологической и правовой поддержки в сфере оценочной деятельности.

Особенную признательность выражаем в связи с готовностью сотрудников НП СРО «СВОД» максимально оперативно разрешать возникающие в ходе работ вопросы.

Компетентность специалистов НП СРО «СВОД» в процессе сотрудничества способствует повышению качества работ оценщиков нашей компании.

Генеральный директор, А.А. Кудрин

Свердловская область, г. Екатеринбург

В ноябре 2013 года наша компания впервые обратилась в НП СРО "СВОД" по вопросу проведения экспертизы отчета об оценке. Экспертированием отчета занималась заместитель председателя Экспертного совета Шихранова Лидия Владимировна. Хочется отметить, что экспертиза отчета была проведена точно в срок и со скидкой в размере 10% от стоимости. Скидка была предоставлена нашей компании, как члену НП ЛИГА НОО "СВОД".

Директор, Савченко Т.Н.

ООО «Консалтинговая компания «АГАТА»

Республика Башкортостан, г. Уфа

НП СРО «СВОД» неоднократно брало на себя договорные обязательства по проведению стоимостной экспертизы отчетов об оценке выполненных сотрудниками нашей компании.

Высокая квалифицированность сотрудников НП СРО «СВОД и оперативность позволили исполнить указанные обязательства своевременно и предоставить качественные результаты.

За время нашего партнерства мы смогли неоднократно убедиться в надежности и профессионализме НП СРО «СВОД» в решении сложных вопросов.

Желаем вам дальнейших успехов в профессиональной деятельности!

Директор, В.Ю. Шлёнкин

ХМАО - Югра, г. Югорск

Выражаю искреннюю благодарность коллективу экспертов НП СРО «СВОД» за оперативную информационную поддержку, высокий профессионализм, принципиальность в вопросах соблюдения законодательства об оценочной деятельности.

Директор, В.В. Забияко

ГУП МО «МОБТИ»

Московская область, Красногорский р-н

Государственное унитарное предприятие Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» выражает благодарность руководству и сотрудникам НП СРО «СВОД» за оперативную и качественную работу по проведению экспертизы отчетов об оценке, выполненных оценщиками ГУП МО «МОБТИ». Эксперты НП СРО «СВОД» отличаются высоким профессионализмом, оперативным взаимодействием с оценщиками, умением выполнять работу качественно и в максимально сжатые сроки.

Надеемся на дальнейшее плодотворное сотрудничество!

Заместитель генерального директора, П.С. Бабкин

Правительство РФ предлагает ввести вместо действующих двух единый вид экспертиз отчетов об оценке, в том числе кадастровой стоимости ­­недвижимости. Новый порядок планируется ввести с 1 июля следующего года. Изменения могут повлечь не только удлинение сроков проведения, но и увеличение стоимости экспертиз, однако сведения о ее размере СРО должны будут размещать в открытом доступе.

На рассмотрение нижней палаты парламента на днях поступил правительственный законопроект № 648549-6 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“», которым предлагается скорректировать правила проведения экспертизы отчетов об оценке, которую проводят эксперты саморегулируемых организаций оценщиков.

Последствиями принятия таких изменений для заказчиков станет увеличение срока на осуществление экспертизы, а значит, и увеличение срока для совершения действий, для которых такая экспертиза нужна (оспаривание кадастровой стоимости, реализация имущества банкрота и др.). От экспертов же, которые будут проверять отчеты коллег, потребуется более высокая квалификация (ведь объем анализируемых данных увеличится в разы), а от саморегулируемых организаций оценщиков — наличие соответствующих кадровых ресурсов.

Два вида экспертизы превратятся в один, но большой

Действующая сейчас редакция Федерального закона предусмат­ривает проведение экспертами СРО оценщиков двух отдельных видов экспертиз отчетов об оценке:

• на соответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного Федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);
• на подтверждение стоимос­ти объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (ст. 17.1 Федерального закона от от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее - Закон об оценке).

Как сказано в пояснительной записке к законопроекту, разработанному Минэкономразвития России, необходимости в двух отдельных видах экспертизы нет. Напротив, экспертиза нужна одна - включающая проверку отчета об оценке как на соответствие установленным требованиям, так и на подтверждение стоимости. Обосновывается такой вывод тем, что в любом случае результатом оценки является именно стоимость, определенная в отчете об оценке, и именно ее размер интересует заказчика и оспаривается при несогласии с отчетом.

Кроме того, законопроектом предлагается утверждать особенности проведения экспертизы отчетов об определении отдельных видов стоимости (в том числе кадастровой) нормативными актами Минэкономразвития России.

Очевидно, что экспертиза на подтверждение стоимости, установленной оценщиком, является более трудоемкой, требует большего количества времени и более высокой квалификации специалиста, который ее проводит. Правительственный законопроект в связи с указанными выше факторами предусматривает увеличение срока проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, который предусмотрен законом, с установленных сейчас 30 до 45 рабочих дней (ст. 24.16 Закона об оценке).

В связи с усложнением экспертизы вырасти должны и цены на нее. Для того чтобы защитить интересы граждан, наиболее уязвимых в плане удорожания экспертизы, в законопроекте предусмотрено установление Минэкономразвития России максимальной цены единой экспертизы отчетов оценщиков по определению кадастровой стоимости недвижимости. Но касаться это будет только объектов, предназначенных для проживания граждан, садоводства и огородничества. Максимальная цена экспертизы, которая проводится для оспаривания кадастровой стои­мости объектов недвижимости указанной категории, будет пересматриваться раз в три года (ст. 24.18 Закона об оценке в ред. законопроекта). Эти поправки, в отличие от всего законопроекта, при его принятии должны будут вступить в силу с момента официального опубликования закона.

Видимо, опасаясь возможных махинаций со стоимостью новой единой экспертизы отчетов об оценке, Минэкономразвития России включило в законопроект положение о том, что к исключительной компетенции коллегиального органа управления СРО оценщиков относится утверждение цен проведения экспертизы отчетов. Кроме того, СРО оценщиков обязаны будут в случае одобрения законопроекта размещать на своих официальных сайтах сведения об утвержденной цене экспертизы с указанием реквизитов отчета об оценке и данными экспертов, проводивших его проверку.

Сэкономить на экспертизе отчета оценщика больше не выйдет

Экспертиза отчета об оценке представляет собой свое­образную «проверку качества» работы оценщика экспертами, состоящими в той же саморегулируемой организации. В некоторых случаях, установленных законом, проведение такой ­экспертизы является ­обязательным.

Например, для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества в числе до­кумен­тов, представляемых заявителем в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд (только для граждан), необходимо представить положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного до­кумен­та, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ, федеральных стандартов оценки и других нормативных актов, требованиям стандартов и правил оценочной деятельнос­ти такой СРО в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмот­рены порядком создания и работы комиссии (ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценке). Как видно из формулировки, представлять экспертизу о подтверждении стоимости не требуется, между тем именно она является более дорогостоящей и обычно требует больше времени.

Кроме того, обязательное проведение экспертизы заключения об оценке предусмотрено Федеральным законом от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об АО). Так, если владельцем от 2 до 50% голосующих акций акционерного общества является государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, то о принятом решении об определении цены указанных объектов необходимо уведомить уполномоченный государственный орган. Если по итогам проверки представленных до­кумен­тов уполномоченный орган придет к выводу о несоответствии отчета оценщика стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, то такой орган направляет данный отчет в СРО оценщиков, член которой проводил оценку, для проведения экспертизы соответствующего отчета. Если по итогам экспертизы СРО оценщиков будет вынесено отрицательное заключение, то цена, определенная решением совета директоров или наблюдательного совета акционерного общества, признается недостоверной (ст. 77 Закона об АО).

Также положения об обязательном проведении экспертизы отчета оценщика установлены, например, в ст. 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельнос­ти (банкротстве)». Согласно этой норме экспертизе подлежит отчет оценщика, по которому уполномоченным органом вынесено отрицательное решение, содержащее также обоснование несоответствия представленного отчета обязательным требованиям. Если экспертное заключение по отчету также будет отрицательным, то определенная в нем цена имущества должника признается недостоверной.

При объединении двух видов экспертиз «оценочных» отчетов в один у заказчиков уже не будет возможности отказаться от нормативно-методической экспертизы или же, напротив, от экспертизы подтверждения стоимости.