Какую ответственность несет тсж. Два шага до банкротства или кто же все-таки виноват? Что такое ТСЖ

ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию. Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит, что данная организация объединяет собственников жилых помещений многоквартирного дома в целях эксплуатации и управления данным комплексом. Основные обязанности перед жильцами перечислены в статье 148 Жилищного кодекса РФ.

Основные аспекты управления многоквартирным домом

Управлением жилых помещений занимается ТСЖ, руководствуясь статьями 144-150 Жилищного кодекса РФ.

Состав органов управления:

1. Высший орган – общее собрание;
2. Правление;
3. Председатель правления.

Данное сообщество образуется для эффективного управления жилым фондом. ТСЖ стремится к максимально эффективному использованию фонда многоквартирного дома и рационально использует представленные ресурсы.

Председатель выбирается из числа жителей многоквартирного дома. Кандидат в председатели должен отвечать следующим требованиям:

• быть жильцом многоквартирного дома;
• иметь высшее образование;
• иметь опыт руководящей работы.

Председатель должен быть коммуникабельным, разносторонним человеком и уметь грамотно решать любые возникающие вопросы, а также избегать конфликтных ситуаций.

Главное умение, которым должен обладать председатель заключается в умении работать с представителями городской администрации и субподрядных организаций. А также успешно соблюдать права и обязанности председателя ТСЖ перед жителями многоквартирного дома.

К главным правам и функциям управления председателя ТСЖ относятся:

1. Ответственность за ведение и сохранение важных документов некоммерческой организации;
2. Сдача ежеквартальной отчетности в налоговую инспекцию, заключение различного рода договоров;
3. Для аргументированного отстаивания интересов общества, управляющий многоквартирного дома должен знать действующее законодательство РФ;
4. Для грамотного управления обществом, председателю необходимо в совершенстве знать жилищный кодекс РФ.

Когда кандидатура председателя утверждена, то подписывается трудовой договор с объединением жителей, где прописываются все права и обязанности управления многоквартирным домом. Также обговаривается степень ответственности.

Основными функциональными обязанностями председятеля являются:

• обеспечение выполнения хозяйственных и коммунальных работ по многоквартирному дому;
• качественная поставка жителям электроэнергии, воды и тепла от соответствующих предприятий;
• незамедлительное решение вопросов, поступающих от жильцов.

Управление жилым фондом требует досконального знания жилищного кодекса РФ. Необходимо владеть всеми тонкостями каждой статьи и оптимальными способами решения жилищных проблем.

Права и обязанности ТСЖ перед жителями закреплены в статье 137 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с данной статьей объединение имеет право:

1. Использовать кредиты, полученные от банков, по условиям действующего законодательства РФ;
2. Заключать договор управления и прочие договора для эффективного ведения хозяйственной деятельности;
3. На основании сметы доходов и расходов, принимаемой ежегодно, устанавливать ежемесячные платежи для жителей;
4. Представлять услуги и выполнять необходимые работы для жильцов;
5. Производить расчеты за оказанные услуги от сторонних лиц;
6. Заключать договора купли-продажи и аренды на квадратные метры, которые принадлежат некоммерческому объединению.

В ситуациях, когда владельцы помещений должны большую сумму по оплате коммунальных платежей, ТСЖ имеет право обратиться в судебные инстанции для принудительного возмещения долга и причиненных убытков. Все права и обязанности ТСЖ перед жителями должны быть перечислены в уставе.

По статье 138 Жилищного кодекса РФ общество должно выполнять следующие обязанности:

• соблюдать все права по управлению домом и представлять интересы владельцев, в рамках правовых кодексов РФ;
• выполнять все обязательства и осуществлять грамотное управление, в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
• выполнять требования администрации, а также действующих положений нормативно-правовых актов;
• заполнять актуальной информацией список членов объединения и ежегодно в первом квартале направлять его в исполнительные органы власти;
• поддерживать в хорошем виде санитарное и техническое состояние совместного имущества;
• выполнять все обязательства, перечисленные в заключенном договоре.

Способы выхода из товарищества

Вступление и выход из некоммерческой организации носит добровольный характер. Перечисленные действия осуществляются по письменному заявлению. Доступен способ исключения одной квартиры.

Но, в таком случае, обладателю данной квартиры необходимо заключить договор на оказание услуг. Хозяева имеют права в соответствии с нормативными актами, по выходу из общества единовременно.

Существует два способа выхода всем домом:

1. Реорганизация;
2. Ликвидация.

Данные права закреплены в статье 140 ЖК РФ. Решение об исключении принимается на общем собрании.

Реорганизация возможна, если в объединение домовладельцев входит несколько домов и после применения такого способа как реорганизация, они разделяются и создают несколько некоммерческих обществ.

Порядок выхода несложен. Оформляется заявление на имя председателя, где излагается намерение и причина выхода из товарищества. Заявление представляет собой уведомление, а не просьбу. Составленное заявление подается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением.

Все остальные документы готовит общество. Перед написанием заявления о выходе из объединения необходимо оплатить имеющуюся задолженность и погасить счета за период, который предшествует выходу из некоммерческого общества.

Выходя из товарищества, необходимо учитывать следующие моменты:

• не нужно согласие кого-либо для осуществления выхода;
• прекращаются права на квадратные метры, в случае подписания договоров купли-продажи, дарения;
• гражданин теряет свои права быть в составе некоммерческой организации с момента принятия заявления.

Очень важно помнить, что оформленное заявление направляется непосредственно обществу владельцев жилья.

Способы управления домом

Обладатели помещений обязаны по ЖК РФ выбрать один из способов администрирования хозяйством. Законодательство подразумевает следующие способы хозяйствования:

1. Регулирование ведет управляющая компания;
2. Домоуправление производят сами хозяева квадратных метров;
3. Правление осуществляет объединение жителей.

Выбор вышеперечисленных способов зависит от количества квартир, от платежеспособности жильцов, от их дисциплинированности.

Управляющая компания ведет правление домовым хозяйством на основании заключенного договора. В ходе своей работы данная компания заключает договора с предприятиями, которые предоставляют коммунальные услуги. При заключении таких договоров управляющая компания представляет интересы обладателей жилого фонда.

Единовременные работы по благоустройству и ремонту осуществляют либо сторонние фирмы, либо сотрудники управляющей компании.

УК обладает следующими положительными способами домоуправления:

• образованные профессионалы УК выполняют обязательства намного качественнее, нежели жильцы;
• обладатели квадратных метров могут переложить большую часть обязанностей по руководству на УК;
• при возникновении каких-либо трат, например связанные с ремонтом, УК вкладывает сначала свои денежные средства, а по окончании запрашивает у жителей.

Отрицательные способы:

• УК является самым дорогим способом жилуправления;
• работники УК, не являются жителями данного дома и у них нет заинтересованности в наиболее эффективном руководстве.

Правильнее начать с положительного способа. То есть с образования товарищества собственников жилья, а если из числа жителей не набирается нужное количество граждан, то стоит задуматься о привлечении управляющей компании.

В члены правления общества входят ответственные жители, которые грамотно решают возникшие вопросы любой сложности по домовладению и эксплуатации жилого фонда.

Работники некоммерческого общества, занимаясь данными вопросами, получают оговоренную сумму заработной платы. Они представляют интересы всех жильцов в различных органах власти и подрядных организациях.

Объединение обладателей жилья регистрируется в налоговом органе как юридическое лицо и соответственно открывается расчетный счет в банке, для осуществления различного рода платежей и возможных поступлений, как от владельцев, так и от третьих лиц.

Плюсы ТСЖ:

• выбранные жильцы, могут быть переизбраны в любое время;
• в члены правления входят жители которые имеют личную заинтересованность в наилучшем ведении хозяйственной деятельности;
• производимые траты членами правления возможно контролировать с помощью ревизионной комиссии.

Минусы ТСЖ:

• если происходит непорядочная ситуация по растрате большой части средств, то процедура перевыбора органов правления и оформления всех необходимых изменений в документах, занимает продолжительное время.

Создание товарищества собственников жилья происходит при большом количестве жителей и наличии достойных кандидатур в органы управления, с необходимым багажом ценных знаний и достойного опыта, полученного в жилищной сфере.

Можно сделать вывод, что идеального способа правления нет. Необходимый способ правления нужно выбирать исходя из всех вышеизложенных пунктов.

Давно существующие проблемы коммунального обслуживания вызвали потребность в выборе собственниками жилья эффективного способа управления многоквартирным домом. В связи с этим законодательством введен один из возможных вариантов — ТСЖ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Такая административная форма организуется жильцами на добровольной основе для самостоятельного управления общедомовым имуществом. Поэтому за состояние здания, его внутренних помещений и придомовой территории они сами несут ответственность.

О товариществе

О правомочности выбора общим собранием исполнительного органа (правления) и контроля над ним говорится в нормах .

На основании ст. 30 Конституции РФ и товарищество формируется на добровольной основе. Основание для членства – заявление владельца помещения в доме.

Обязанности ТСЖ

ТСЖ обязано обеспечивать выполнения предписаний законодательства, нормативно-правовых актов и устава. За неисполнение обязанностей, определенных ЖК РФ и , товарищество несет ответственность.

Перед жильцами

Круг обязанностей ТСЖ перед жильцами и собственниками помещений в многоквартирном доме широкий:

• контроль над работой сервисных компаний, выполняющих бытовой обслуживание (к примеру, уборку снега, вывоз мусора);
• решение вопросов по ремонту и эксплуатации здания, уборки двора и придомовых участков (детских площадок, дорожек, зон отдыха);
• обеспечение проведения различных плановых работ;
• контроль над фирмами и их работниками, обеспечивающими порядок и чистоту подъездов, лестниц, приквартирных холлов;
• обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества жильцов;
• заключение контрактов на содержание и ремонт общего имущества дома с владельцами помещений, не участвующими в ТСЖ;
• обеспечение исполнения всеми владельцами квартир обязательств по содержанию и ремонту здания сообразно их долям в праве общей собственности на общее имущество дома;
• обеспечение соблюдения интересов и прав хозяев помещений дома при определении условий и порядка владения, распоряжения и эксплуатации общим имуществом;
• принятие мер по предотвращению и прекращению действий лиц, которые препятствуют реализации прав собственников жилья;
• представление интересов владельцев помещений в обслуживаемом доме;
• иное, предусмотренное уставом ТСЖ.

Права

Для надлежащего выполнения своих обязанностей ТСЖ наделено рядом прав, закрепленных в статье 137 ЖК РФ:

• заключение контрактов с управляющими и сервисными фирмами на обслуживание здания и предоставление коммунальных услуг;
• самостоятельное выполнение работ для жильцов (к примеру, наем клирингового персонала, организация вывоза мусора);
• ведение расчетов по доходам и расходам, определение необходимого объема финансирования текущего ремонта в доме, оплаты работы подрядчиков, формирование резерва;
• расчет с компаниями, оказывающими услуги товариществу;
• пользование кредитными средствами в порядке, установленном законом;
• продажа, сдача в аренду, обмен имущества, включая недвижимость (например, аренда в доме офисных или торговых помещений);
• осуществление расчетов по квартплате на основе смет;
• взимание с собственников и нанимателей площадей оплаты за коммунальные услуги;
• принятие к должникам по квартплате или аренде мер, разрешенных законодательством.

Весь список полномочий товарищества содержится в его уставе. К примеру, в него может входить право на переоборудование помещений или улучшение придомовых участков (организация парковочных мест и пр.).
Предусмотренные уставом полномочия не могут противоречить российскому законодательству. Ими можно только дополнять установленные ЖК РФ права относительно конкретных случаев.

Большая часть прав правления товарищества реализуется самостоятельно, к примеру, осуществляются расчеты квартплаты и распределяются средства по счетам. Такая деятельность именуется текущей работой ТСЖ. Для контроля над законностью ее произведения назначается специальная комиссия из нескольких граждан, не входящих в членство товарищества.

Ответственность за неисполнение обязанностей

Ни жилищное, ни гражданское законодательство не закрепляет конкретной ответственности членов ТСЖ за свою работу или ее невыполнение.

Однако, это не значит, что они никак не контролируются и не могут быть наказаны за совершение правонарушений. Обычно санкции предусматриваются в уставе.

Общегражданскую ответственность члены ТСЖ несут за следующие нарушения:

• халатность (например, жильцы заблаговременно не извещены членом правления о предстоящем собрании);
• мошенничество (к примеру, подлог документации о показаниях учетных приборов);
• присвоение или растрата (неправомерное использование средств резервного фонда);
• обман или введение в заблуждение жильцов дома, участников товарищества;
• подлог;
• превышение полномочий (например, вход в помещение без позволения хозяина).

В этом случае можно подать

Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения актуальны до сих пор.

Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в устав товарищества. По новой редакции закона устав должен регистрироваться в ФНС, а председатель должен получить выписку из ЕГРЮЛ.

Плюсы и минусы данного способа управления

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ , ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства.

Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов.

Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее.

Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.

Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку.

В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.

Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства .

Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.

Ст. 153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее.

Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов.

Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг по эксплуатации зданий и организации .

То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самостоятельно договариваются о .

Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.

В каких домах можно создать товарищество

Ст. 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ .

Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи , сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.

Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без них, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.

Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.

Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома , что подтверждается ст. 139 ЖК РФ. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.

Как принимается решение о создании

Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо провести собрание жильцов , на котором будет выбран . На собрании должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников дома.

Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов, согласно внесенным изменениям теперь необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений, тогда как раньше достаточно было 50% голосов.

Оформляется решение протоколом общего собрания ТСЖ. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом – чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.

Утверждение устава

Порядок принятия устава ТСЖ определяется ст. 45-48 ЖК РФ. Устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома.

Можно проводить собрание в заочной форме, если перед этим товарищества.

В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.

Собственники помещений называются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН.

Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна.

Изменения Жилищного кодекса РФ коснулись и устава, в частности:

Для внесения изменений в действующий устав проводится общее собрание, на котором устав изменяется на основании протокола.

Все внесенные изменения заверяются нотариусом и отправляются на подтверждение в налоговые органы . Спустя 5 дней председатель может получить выписку из Росреестра о внесении изменений.

Процедура регистрации

Регистрация ТСЖ аналогична постановке на учет юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации ТСЖ присваивается индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства.

Для процедуры регистрации ТСЖ необходимы следующие документы :

• бланк заявления о постановке на учет юридического лица;
• протокол общего собрания собственников недвижимости;
• расчет доли каждого из собственников;
• устав ТСЖ.

Согласно ст. 140 ЖК РФ решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Заключение договоров с жильцами дома

Создание ТСЖ возможно при согласии 2/3 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг .

Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа.

Организация текущей работы по управлению домом

Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением , выбранных жильцами. Они могут являться такими же собственниками либо наниматься «со стороны».

Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.

Некоторые документы, например договора ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии.

Порядок отчета о работе перед жильцами

План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием жильцов .

Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний.

Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, который отражает не только все поступления, но и снятия.

Процедура разрешения споров

Если член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании жильцов. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии.

Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.

Также возможно обращение в налоговые органы , если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.

Видео-обзор с изменениями

На примере Краснодарского края показывается, как муниципальные власти помогают представителям многоквартирных домов разобраться с тонкостями в организации управления общедомовым имуществом.