Гостиничный рынок. Обзор рынка: гостиничный бизнес

За последние девять лет сфера туризма Москвы получила мощный импульс к развитию и сильно изменилась. Число туристов, останавливающихся в гостиницах за последние 3 года, выросло на 80%, а доход гостиничной индустрии за последние три года вырос на 122%.

Одним из главных элементов развития туризма является гостиничная индустрия, насчитывающая на сегодняшний день 1,7 тыс. гостиниц и аналогичных средств размещения. Среднегодовая загрузка столичных объектов размещения — 77%, что сравнимо с показателями Амстердама, Лондона и Парижа.

Сегодня Москва уже предлагает весь комплекс услуг, который позволяет сделать пребывание туристов в городе максимально комфортным. Это и транспортная инфраструктура, уровень сервиса и городская среда в целом. Благоустройство улиц и парков, фестивали и праздники, улучшение работы транспорта и повышение безопасности — все это делается не только для москвичей, эта инфраструктура также важна и значима для туристов.

Стоит отметить влияние фестивальной и событийной программы Москвы на гостиничную отрасль Москвы. За последние 2 года практически исчезла ярко выраженная сезонность, что позволяет отелям работать с высокой загрузкой и доходностью круглый год.

Событийная повестка Москвы стала драйвером роста туристского потока и развития гостиничной отрасли. Так в период празднования Дня города Москвы 2019 (7-8 сентября) загрузка отелей составила более 90%, из них 65% — это иностранные туристы. Лидерами из числа стран дальнего зарубежья по числу постояльцев гостиниц стали Китай, Испания, США, Израиль и Аргентина. А сами праздничные площадки посетило 7,9 млн человек.

По данным Комитета по туризму города Москвы, сегодня в столице работают 1718 гостиниц, хостелов, меблированных комнат, которые прошли процедуру квалификации и получили соответствующую категорию. Пять звезд присудили 41 заведению, четыре звезды — 132, три звезды — 331, две звезды — 152, одну звезду — 86, 976 заведений — без звезд.

Доля номерного фонда трехзвездочных гостиниц составляет 44,4%, четырехзвездочных — 17,8%. Что касается мировой ситуации, то доля трехзвездочных отелей в среднем составляет 27%, четырехзвездочных — около 50%. Это значит, что московские гостиницы в среднем более доступные и демократичные.

У 377 отелей столицы номерной фонд насчитывает более 50 номеров, у 609 гостиниц и мини-отелей — менее 50 номеров. Остальные — 713 хостелов и 19 меблированных комнат.

Общий номерной фонд гостиниц Москвы составляет 82,9 тысячи номеров. Это почти в два раза больше по сравнению с 2010 годом.

44 гостиницы с общим фондом более 13 тысяч номеров работают под известными международными брендами: Four Seasons, Hilton Hotels & Resorts, Holiday Inn, InterContinental, Kempinski Hotels & Resorts, Marriott Hotels & Resorts, Ritz Carlton, Swissotel, Pentahotel и другими.

До 2010 года большинство московских гостиниц составляли средства размещения категории одна-три звезды. На столичном рынке было мало отелей, соответствующих категории четыре-пять звезд. За 10 последних лет количество мест в отелях европейского уровня возросло в несколько раз. Их доля в номерном фонде всех коллективных средств размещения Москвы к концу 2018 года превысила 34%, что сравнимо со среднеевропейскими показателями обеспеченности туристов качественными отелями.

До 2010 года практически невозможно было сказать, сколько отелей функционировало в Москве, поскольку гостиничная деятельность никогда не лицензировалась. Сегодня благодаря подготовке города к проведению чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года все отели Москвы были учтены, прошли обязательную государственную классификацию и распределены на шесть категорий: «без звезд», «одна звезда», «две звезды», «три звезды», «четыре звезды», «пять звезд».

«Важнейшие достижение столичной индустрии гостеприимства за период 2011 - 2019 годов заключаются в выходе на уровень среднегодовой загрузки, сопоставимый с отелями ведущих в сфере туризма европейских столиц. И, что, еще важнее, Москва за этот период первой из крупных российских городов существенно снизила сезонные колебания загрузки номерного фонда, прежде всего, за счет развития культурно-познавательного туризма, событийного ряда столицы и просто потому, что сам город похорошел, стал туристки более привлекательным», — отмечает президент .

До 2010 года в Москве было не так уж много отелей, располагающих ресторанами, не говоря о других площадках, приспособленных для организации отдыха или бизнеса. Практически не было отелей, обладающих СПА-зоной. Сегодня почти все отели категории «четыре звезды», «пять звезд», которых насчитывается в Москве 173 единицы, имеют современные конференц-зоны, бар или ресторан. Отели категории «пять звезд» имеют СПА-зону и бассейн. Выручка от предоставления дополнительных услуг в составляет до 40% объема общей выручки отеля.

Заметно выросла загрузка отелей. Например, до 2010 года гостиничный комплекс «Космос» загружался от силы на 25-30%, отель «Украина» от 20 до 40%. Сегодня гостиничный комплекс «Космос» и отель «Radisson Collection Hotel Moscow» (бывший отель «Украина») заполняется вне зависимости от сезона на 75-80%.

По данным компании Cushman & Wakefield, за 10 лет номинальный прирост московского рынка гостиничных номеров современного качества к 2018 году составил 202%. В этот период рынок рос со средней скоростью в 8,1% в год, с «пиками» активности в 2010, 2011 и 2017 годах, когда объем качественного предложения увеличился на 21,2%, 10,1% и 9,4%, соответственно.

Изменения целевой аудитории

Ряду изменений в индустрии послужили предпочтения нового класса путешественников-миллениалов. Москва тоже не отстает от мировых трендов в сфере гостеприимства.

Отели вынуждены подстраиваться под новое поколение целевой аудитории. Сети мега-отелей сейчас пересматривают свои стратегии развития. Согласно исследованию агентства Landor Associates, они уже не считаются самыми инновационными. Самые дальновидные игроки расширяют портфели, делают новые саббренды.

Все мировые и московские тренды гостиничной индустрии связаны с увеличением количества путешественников-миллениалов — людей, родившихся между 1980 и 2000 годами. Миллениалы взрослели в эпоху становления цифровых технологий. Чтобы лучше понять тенденции гостиничного бизнеса Москвы, сначала нужно разобраться с ценностями миллениалов — целевой аудитории на рынке гостиничных услуг.

По словам генерального директора AZIMUT Hotel Smolenskaya Moscow Михаила Гитмана, в последние годы доля представителей молодого поколения неуклонно растет и это накладывает свое влияние на гостиничную отрасль. Теперь важно не только предоставить гостю уютный тихий номер, вкусно накормить его и оказать безупречный сервис, но и дать возможность получить яркие впечатления, эмоции. Это может выражаться в необычном дизайне отеля, оригинальном ресторане или каких-то иных моментах, о которых гости с удовольствием будут рассказывать своим друзьям и знакомым, в первую очередь через социальные сети.

«Если отель органично интегрирован в городскую среду, имеет партнерства с музеями, выставочными комплексами, смотровыми площадками, всем тем, что помогает гостям разнообразить их досуг и узнавать что-то новое - то это большой плюс для отеля. Те, кто успешно справляется с задачей дарить впечатления своим гостям, имеет определенное конкурентное преимущество и показывает результаты выше среднерыночных», — отмечает Михаил Гитман.

Миллениалы — люди с нестандартным и гибким умом, живущие в бешеный ритме и не представляющие иного образа жизни. Для миллениалов уже менее важен материальный статус — представители этого поколения порой хотят иметь ровно столько денег, сколько будет хватать на удовлетворение их интересов. А потому они не склонны к накоплениям, не хотят покупать дорогостоящие автомобили, собственные квартиры и дома, дорогие украшения и брендовую одежду, но зато знают, где все это взять напрокат. Они тратят деньги на новые гаджеты, образовательные курсы и путешествия.

Поэтому современные отели стремятся создать очень личную приверженность бренду — это тренд номер один. Между ними и их гостями стало «больше воздуха», значительно изменились программы лояльности. Платежеспособные миллениалы диктуют правила рынку. Современные гости столицы скорее предпочтут бару в номере бесплатные велосипеды напрокат. Их меньше интересует свое удовольствие, их, например, больше заботят выбросы углекислого газа и то, как сократить углекислый след, который они оставят в городе проживания.

Тренд номер два относится к дизайну — аутентичность и разнообразие. С 2010 года существенно изменился подход к дизайну. В то время как сами гости перестали боятся быть смелыми и красочными, отели теперь оформляют свои номера более естественным, гостеприимным образом, сочетая эклектичные элементы: контрастные цвета и яркие, старое и новое. В отелях стало больше неожиданных сочетаний текстур. Гостиничный бизнес накрыла новая волна дизайна, в которой любовь к истории переплетается с современными элементами и функциональностью.

Бутик-подход к дизайну отелей помогает создавать действительно подлинные и захватывающие впечатления, которые ожидают современные гости, особенно миллениалы. За последние девять лет отели научились сохранять баланс элегантности и простоты, не отказываясь от превосходного обслуживания пятизвездного отеля.

Тренд номер три — высокая скорость изменений. Этот тренд хорошо иллюстрирует то, как быстро был пройден этап перехода на онлайн-бронирование.

Экологичность — тренд номер четыре, который уже давно актуален и важен для многих отраслей и проектов.

Тренд номер пять — instagrammability. Путешественники всегда стремились посещать живописные места. С появлением и развитием соцсетей, это стремление только усилилось. Теперь посещение Москвы позволяет собрать лайки и обзавестись новыми фолловерами. В газете Independed были опубликованы результаты исследования британской компании Schofields Insurance, в ходе которого опрошено более 1 000 молодых людей в возрасте от 18 до 33 лет. На вопрос: «Что самое важное при выборе места отдыха?» — большинство ответило: «Инстраммабельность».

Современные отели ломают голову, как сделать так, чтобы гости чувствовали себя как дома, находясь вне дома — тренд номер шесть. Перед отелями стоит настоящая миссия - создать свое сообщество. Отели по-разному отвечают на вызовы времени. Для создания сообщества они, например, поощряют социализацию и сотрудничество своих гостей — организовывают в лобби коворкинги.

Тренд номер семь вытекает из предыдущего тренда — распространение хостелов и коливингов. Поскольку рынок гостиничных услуг жёсткий, инвесторы ищут новые форматы. Мнения отельеров и владельцев гостиниц сходится в том, что 2019 год диктует развитие коллективных средств размещения.

Начиная с 2012 года в Москве активно начали появляться экономичные средства размещения — хостелы. Такие виды экономичных гостиниц снискали большую популярность у иностранных и российских туристов, в основном молодежи, и их число на сегодня составляет 713 единиц. К слову, 95% хостелов размещены вне многоквартирных жилых домов, поскольку городская политика в этом направлении всегда была неизменной: отельный бизнес не должен мешать спокойствию жителей Москвы.

«Сегодня молодые путешественники едут за эмоциями, продуманностью и развлечениями. Отели подстраиваются под изменения рынка и предпочтения туристов. Например, для того чтобы быть на одной волне с миллениалами, наша сеть запустила специальный проект, в рамках которого мы устраиваем DJ-сеты в лобби и ресторане, спонсируем конкурсы диджеев и фестивали стрит-арта. У нас есть коворкинг зоны для общения и работы. Мы стараемся идти в ногу со временем — оформляем общественные зоны и номера ярко и необычно. Мы дорожим оценками и отзывами гостей, стараемся вовлекать своих потенциальных клиентов через социальные сети — так мы последовательно выстраиваем свою репутацию», — отметила генеральный управляющий Combo Ibis &Ibis Budget Москва Октябрьское поле Наталия Гринева,.

Коливинги и апарт-отели представляют новый формат гостиничной индустрии, сроком аренды на более длительный срок. Формат начинает получать распространение в Москве. В апарт-отелях приезжающие в Москву проживают от двух недель и более. Отличительной чертой апарт-отелей является наличие кухонного оборудования, позволяющего туристу самостоятельно готовить пищу. За счет более длительного проживания стоимость услуг в апарт-отелях примерно на 20-30% меньше, чем в обычном отеле. Пользователями услуг апарт-отелей являются граждане, прибывшие в Москву в длительную командировку, а также с целью обучения, получения медицинских услуг и туристы с большим составом семьи. Сегодня в Москве насчитывается более 40 апарт-отелей.

Гостиничный рынок Москвы. Прогнозы и риски 2018 года

К 2023 году объем качественного сегмента гостиничного рынка Москвы может вырасти до отметки 23,2 тыс. номеров. Однако учитывая кризисные явления в экономике, реализация многих проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более поздний срок или отменена. На фоне восстановления доходности гостиничного бизнеса, им вновь стали интересоваться инвесторы, но разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей пока препятствует новым масштабным приобретениям. Редакция Hotelier.PRO публикует вторую часть исследования Cushman & Wakefield по итогам 9 месяцев 2017 года. Акцент сделан на операционные показатели, девелопмент и инвестиции.

Согласно данным Росстата и, а также информации мэрии Москвы, по состоянию на конец 2016 года в Москве было официально зарегистрировано 824 коллективных средства размещения, из них 211 крупных (свыше 50 номеров) гостиниц и иных средств размещения, с суммарным номерным фондом в 58 тысяч единиц. Однако ввиду разнородности московского сегмента размещения, а также отсутствия городских органов статистики четкой методологии в учете и классификации гостиничных объектов, анализ Cushman & Wakefield фокусируется на сегменте гостиничных объектов т.н. «современного качества». Категория «гостиничного номера современного стандарта» не имеет четкого определения, но в основном в нее подпадают гостиницы, построенные в постсоветское время (или прошедшие за это время полную реконструкцию) и соответствующие современным представлениям посетителей о комфорте. Многие из них находятся в гостиницах, входящих в состав сетевых гостиничных компаний (международных или российских). По состоянию на конец 2016 года гостиничный рынок современного стандарта Москвы включал в себя порядка 17,6 тыс. номеров, а по результатам 2017 года, в случае своевременного завершения всех запланированных к вводу в эксплуатацию гостиничных проектов. предложение может увеличиться до 19,3 тыс. номеров. Соответственно, большая часть остального номерного фонда столицы пока остается морально и/или физически устаревшей и не вполне соответствует ожидаемому уровню комфорта современного путешественника.

Номинальный прирост московского рынка гостиничных номеров современного качества в промежутке 2007-2016 гг. составил порядка 110%. В этот период рынок рос со средней скоростью в 8,4% в год, с пиками активности в 2010 и 2011 годах, когда объем качественного предложения увеличился на 21,2% и 10,1%, соответственно. При условии завершения всех заявленных на 2017 г. проектов, сегмент качественного предложения гостиничного рынка вырастет на 9,4%.

По мере формирования новых кластеров деловой активности (в первую очередь, вокруг станций метро «Белорусская», «Павелецкая», «Международная») и выхода деловой зоны Москвы далеко за пределы Садового и Третьего транспортного колец, сформировались и гостиничные зоны, функционирующие в тесной привязке к новым офисным кластерам. Кроме того, активное строительство гостиниц велось вдоль основных транспортных артерий города и в крупных транспортных узлах. Именно эти районы сегодня образуют спрос на новые гостиничные проекты.

Специфика местоположения этих районов диктует стандарт и формат новых гостиниц – прежде всего, наиболее востребованных для Москвы категорий Economy и Midscale.

Согласно данным Cushman & Wakefield, по состоянию на дату подготовки данного отчета, в процессе разработки или реализации – с перспективой открытия до конца 2020 года – находилось порядка 4 тысячи гостиничных номеров, а до конца 2023 года – еще свыше 6 тысяч номеров. Учитывая продолжающиеся кризисные явления в экономике страны, дефицит доступного проектного финансирования, а также тот факт, что большинство из заявленных проектов являются брендовыми (т.е. имеют долю строительных расходов, зафиксированных в евро или долларах США), падение доходности гостиничного бизнеса в твердой валюте из-за обесценивания рубля в 2014 г. означает снижение инвестиционной привлекательности данных вложений для собственников. В этой связи представляется, что реализация проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более позднее время.

Доходность гостиничного бизнеса возвращается на прежние рубежи

Восстановление спроса на гостиничное размещение, совпавшее по времени с приростом номерного фонда в конце 2016 г. – начале 2017 г., не позволило гостиницам одновременно увеличивать и загрузку, и тарифы. Как результат, сегменту качественного предложения удалось сохранить прежние объемы продаж, пожертвовав при этом показателем цены на размещение.

Разумеется, некоторым гостиницам и в нынешних сложных рыночных условиях удается повышать тарифы (в том числе, путем регулярного пересмотра сегментации бизнеса и отсеивания клиентов, которые не способствуют росту доходности гостиничных продаж), однако даже здесь повышение цен носит плавный характер, чтобы не разрушить сложившиеся деловые связи, особенно ценные на фоне открытия новых гостиниц.

В целом же для сегмента качественного предложения уровень среднемесячной загрузки не только восстановился до прежних, докризисных уровней («эталонным» годом служит 2013 год), но и превысил их, а среднегодовая загрузка нарастающим итогом за первые 8 месяцев года оказалась выше «эталонных» на 3,5 процентных пункта (70,9% по сравнению с 67,4%). Растущего спроса – даже при учете увеличения суммарного номерного фонда – оказалось достаточно для сохранения среднерыночной загрузки за первые восемь месяцев года на уровне того же периода 2016 года – 70,9%.

Однако спрос, как отмечают участники рынка, остается чувствительным к цене (особенно на фоне традиционной для открывающихся гостиниц политики старта продаж с более низкой – по сравнению с действующими конкурентами – базы), что демонстрирует динамика показателя ADR (Average Daily Rate, или средняя цена на номер), когда вплоть до наступления лета ежемесячный показатель средней цены на номер в среднем оставался ниже, чем за аналогичный период 2016 года.

Неожиданно неприятный сюрприз преподнес май, когда ввиду оттока спроса (запоздалая весна, а также переориентация части внутреннего спроса в период майских праздников на теплые страны – в частности, на Турцию) среднерыночный показатель цены упал на 9,3% по сравнению с показателями 2016 года. Тенденцию удалось переломить только с началом летнего периода, когда июнь и июль показали прирост ADR к аналогичным периодам 2016 года на 6,0% и 5,4%, соответственно.

Сопоставляя ожидания роста тарифов, которые будоражили рынок во второй половине 2016 года, с результатами фактически провального первого полугодия, в качестве причин можно назвать ряд неблагоприятно сложившихся факторов, из которых наиболее значимыми являются следующие:

1) Хрупкость укрепления спроса на размещение, не подкрепляемая пока активным развитием экономики страны (согласно последним прогнозам МЭР и Центробанка, по результатам 2017 г. ВВП страны может вырасти на 1,7-2,2%, а прогноз до 2020 г. предполагает среднегодовой прирост на 2,2%). Как результат, бизнес-спрос, являющийся основой гостиничного бизнеса в Москве, не показывает убедительного роста – ни в объемах, ни в тарифах;

2) Прирост номерного фонда, оказавший давление на тарифы уже действующих гостиниц не только расширением предложения, но и предлагаемыми скидками на размещение;

3) Укрепление рубля по отношению к другим мировым валютам, в результате чего ADR в долларах США за первые 8 месяцев года увеличился в среднем на 13,7%, что не только снизило неожиданно приобретенное после девальвации 2014 года конкурентное преимущество Москвы как доступного рынка, но и стало оказывать негативное влияние на рост тарифов для командированных сотрудников зарубежных компаний; и, наконец,

4) Постепенная стабилизация доходов населения России и восприятие новой политической и экономической реальности как данности, приведшая к возобновлению привычного образа жизни, с возвратом к регулярным поездкам за границу в периоды сезонных праздников – после трех лет роста внутреннего спроса.

Московский гостиничный рынок – чего ждать дальше?

Как показывают опросы участников рынка московских гостиниц, проведение в столице Крупного Спортивного Мероприятия (ЧМ – 2018), способное нарушить привычную динамику работы рынка, в основном воспринимается как не более чем одноразовое событие, после чего спрос, скорее всего, вернется к своим привычным характеристикам и объемам уже в 2019 году.

Гостиницы верхнего ценового сегмента, помня о затухании бизнеса в преддверии проведения очередных президентских выборов в 2012 году, надеются пережить первую половину года без очевидного снижения объемов продаж, отыграв любые провалы в продажах с началом спортивного сезона – вместе с остальными городскими гостиницами. Ожидается, что первая половина лета 2018 года станет активной и загруженной для большинства московских отелей, особенно для тех, что расположены в центре города или в районах размещения основных спортивных сооружений (стадион «Лужники», стадион «Спартак»).

Основные задачи, которые пытаются решить все отели, но особенно те, которые не имеют очевидных преимуществ по расположению, это минимизация потерь из-за вытесняемого ЧМ-2018 традиционного спроса (организованные туристы, бизнес-группы, а также командированные сотрудники) плюс сокращение «пауз» в продажах до и после ЧМ-2018. Оптимисты ожидают итогового, по результатам 2018 года, повышения доходов на 10-15%. При этом рост ADR, по их ощущениям, вполне способен превысить планку в 15-20% от итогового уровня 2017 года, однако есть риск сокращения уровня загрузки – в том числе, из-за значительного повышения цен на период проведения ЧМ-2018.

Более трезвые комментарии предполагают минимальные изменения в доходах по результатам года, приводя аргументы в пользу сохранения гостиницами традиционной клиентской базы. И те, и другие, впрочем, планируют повышать в 2018 г. тарифы для различных клиентских групп, причем, наиболее уязвимой является категория группового туризма: для организованных туристов стоимость размещения может возрасти на 10-15% по отношению к ценам 2017 г.

Таким образом, план-минимум для московского рынка в 2018 г. представляется простым и ясным: постараться достигнуть максимального эффекта от активного увеличения спроса в середине года, не растеряв при этом традиционных видов бизнеса и минимизировав ущерб для доходов гостиниц за счет возможного вытеснения традиционного спроса. «Вопрос на миллион» касается 2019 года: когда эффект Крупного Спортивного Мероприятия может иссякнуть, вернутся ли доходы московских гостиниц на уровень 2017 года, или есть возможность Большого Прорыва?

Инвестиционный рынок

Переход российского рынка недвижимости в «рублевую зону», спровоцированный целым рядом изменений экономического и политического характера, произошедших с 2014 года и поместивших российскую экономику в новую реальность, можно назвать состоявшимся. Данный переход отмечен и в гостиничном сегменте, хотя определенная доля инвестиционных (строительных) и операционных затрат, особенно в брендированных гостиницах верхнего ценового сегмента, по-прежнему номинирована в валюте и поэтому подвержена курсовым колебаниям.

Тем не менее, гостиницы как инвестиционный продукт доказали свою высокую адаптивность к кризисным явлениям в экономике, чем вызвали интерес инвесторов, подтвержденный рядом сделок, закрытых в 2015-2016 гг. Самая крупная и знаковая среди них – покупка компанией АФК «Система» портфеля гостиниц «Региональной Гостиничной Компании» (1.379 номеров в 9 гостиницах современного качества) за 6,6 млрд. рублей в ноябре 2016 г. (доходность сделки публично не озвучивалась).

Суммы закрытых сделок на фоне сокращения доходности гостиничного бизнеса в целом продемонстрировали уверенность инвесторов в том, что текущий уровень EBITDA отелей, соответствующий уровню начальной доходности (net initial yield) гораздо ниже 10 процентов, является временным явлением и объясняется, в основном, внешними экономическими причинами, однако повсеместно отмечаемое укрепление спроса на гостиничные услуги позволяет рассчитывать на скорое восстановление нормального хода событий и роста прибылей гостиниц (в том числе, за счет более эффективного управления гостиничными активами).

По этой причине гостиничные активы продолжают будоражить интерес инвесторов, в том числе т.н. «инвесторов-агностиков» – тех, которые раньше не интересовались гостиничными объектами в принципе, но на фоне увеличения рисков в традиционных, арендных сегментах недвижимости (офисы и складские комплексы) и/или перехода традиционных типов недвижимости от фиксированного арендного дохода на арендный доход от выручки (торговые центры), готовы вкладывать средства в гостиницы с их операционной моделью бизнеса. Таким образом,

Гостиницы как класс выходят из разряда «экзотики» или «альтернативных инвестиций» и постепенно становятся мейнстримом

Кроме того, девальвация рубля все еще сохраняет выгодную для покупателей ситуацию, когда возможно приобретение действующих гостиниц (особенно, соответствующих стандартам международных брендов) по ценам ниже строительной стоимости (в пересчете на номер). Дополнительным «бонусом» в этом случае является возможность получать доход сразу после покупки, сократив возможные риски и «сэкономив» на длительном периоде разработки и строительства проекта (в России в среднем – 3-5 лет).

Несмотря на описанные выше позитивные качества гостиничных активов как класса коммерческой недвижимости, 2017 г. не стал прорывным годом для гостиничных продаж. Причин для проявляемой инвесторами сдержанности много, но основных две:

1) Сохраняющийся разрыв в оценке «справедливой» цены на гостиничные объекты между продавцами и покупателями, доказательством чему служит пример с рядом выставленных на продажу в конце 2016 года действующих московских гостиниц, которые были сняты с продажи из-за невозможности достичь компромисса по цене с покупателями – несмотря на их активный интерес к данному портфелю.

2) Ограниченный и, в значительной степени, локальный спрос на гостиничные активы, при том что ряд наиболее активных приобретателей являются профильными инвесторами, которые либо имеют собственные управляющие компании (для надзора за управлением гостиниц привлеченными операторами), либо управляют собственными брендами – что зачастую означает принципиально иной расчет стоимости объекта.

Тем не менее, восстановление спроса и постепенное повышение доходности гостиничного бизнеса, отмеченное в двух столицах, по мнению Cushman & Wakefield, может свидетельствовать о начале нового инвестиционного цикла, мотивируя покупателей к приобретению активов в растущей фазе доходов. Для продавцов повышение прибылей, генерируемых гостиницами, означает долгожданный рост доли собственного капитала в активах – немаловажный сдерживающий фактор для решения реализовать актив, обремененный кредитом. Иными словами, в течение ближайших 12-24 месяцев в гостиничном сегменте инвестиционного рынка можно ожидать «перехода количества в качество».

Репост с http://hotelier.pro

Москва, обладая уникальным культурно-историческим наследием и играя большую роль в политической и экономической жизни современной России, имеет все основания претендовать на позицию крупнейшего центра делового и культурного туризма не только общероссийского масштаба, но и успешно конкурировать на мировом рынке туризма с другими столицами западноевропейских государств.

Сегодня Москва привлекает две основные категории клиентов, имеющих большое значение для гостиничных предприятий: бизнесменов, прибывающих с деловыми целями, и туристов - с культурно-познавательными интересами. Туристы, приезжающие в Москву с культурно-познавательной целью, пока не столь многочисленны, чтобы заметно повысить загрузку гостиничных предприятий. Другие сегменты туристического рынка, например событийный туризм, паломники, студенты и преподаватели, люди, приезжающие на лечение, и г.д., позволяют существовать гостиницам, нашедшим в обслуживании таких маргинальных категорий свою рыночную нишу.

Таким образом, большая часть московских отелей конкурирует на сегменте рынка делового туризма иностранцев и командированных в Москву или прибывших по деловой необходимости российских граждан.

Потоки приезжих иностранных граждан в Москву привязаны к определенным местам, генерирующим этот спрос. Это так называемые туристические attractions, в роли которых выступают места сосредоточения деловой активности, памятники архитектуры, театры, места развлечений и т.п. В Москве наиболее притягателен для приезжих центр города. Именно поэтому центральные гостиницы имеют лучшую заполняемость и могут устанавливать более высокие цены на свои услуги. Они составляют высший сегмент рынка.

Средний сегмент рынка представлен светскими гостиницами высших разрядов и довольно неоднозначен по уровню обслуживания и оснащенности.

Нижний сегмент рынка представлен гостиницами категории 2* и 1*. В основном это гостиницы советской постройки первого разряда, многокорпусные и высокоэтажные, расположенные на окраинах Москвы, а также общежития, переведенные в состав гостиниц.

Некатегорийные гостиницы также относятся к нижнему сегменту рынка. Эта группа представлена объектами, где за последние годы не проводились мероприятия по улучшению условий проживания. Гостиницы, включенные в эту группу, являются объектом внимания частных инвесторов.

Российскими гражданами особенно востребованы гостиницы 2-звездной категории классности, на долю которых приходилось 59% размещений. В 3-звездных гостиницах останавливалось 16% россиян, в 4-звездных - 15% и в 5-звездных соответственно - 10% российских граждан.

Следует, однако, отметить, что Москва как объект туризма сегодня проигрывает соревнование с другими столицами мира. Объем обслуживания в Москве достигает около 1 млн иностранных туристов ежегодно, в то время как для Парижа этот показатель составляет 25 млн туристов, а для Лондона - 18 млн.

Необходимы улучшения туристической инфраструктуры и материально-технической базы по основным компонентам туристического обслуживания: транспортная доступность, средства размещения, предприятия общественного питания, экскурсионные автобусы; уровня и разнообразия туристического обслуживания: создание новых туристических маршрутов, развитие конгрессно- выставочной деятельности, проведение массовых культурно-спортивных мероприятий (фестивали, олимпиады, юбилейные даты); повышение безопасности туристов; совершенствование нормативно-правовой базы; улучшение информационного обслуживания туристов; совершенствование системы продвижения турпродукта на мировой рынок; улучшение подготовки профессиональных кадров для туристической отрасли.

С закрытием гостиницы «Россия» доступных и популярных отелей в центре столицы не осталось. Москва с трудом обслуживает 900 тыс. туристов и говорить об ожидаемых 5 млн туристов в ближайшие несколько лет пока нереально.

Зарубежные гости, приезжающие в Москву, справедливо жалуются на гостиничную дороговизну. Если раньше они могли остановиться в гостинице «Россия» и за доступную цену любоваться башнями Кремля, теперь живут в Измайлове, где за «российскую» цену предлагают далеко не лучший сервис.

В Европе и Северной Америке для людей со средним достатком широко развита сеть мотелей и хостелов. Там за 20-25 евро предоставят и номер, и завтрак. Имея спальное место за такую сумму, можно смело отправляться в поездку в Париж. В Москве же цена за сутки обойдется более чем в 100 евро.

Отсутствие дешевых отелей в Москве продиктовано развитием рынка. По мнению специалистов, главная причина дефицита на рынке гостиничных услуг в Москве заключается в том, что строители и инвесторы, ориентированные на быстрое получение большой прибыли, неохотно берутся за строительство дешевых гостиниц. Сегмент отелей 3* развивается позднее, когда заполнена категория гостиниц 4-5 звезд. С другой стороны, отели среднего класса начинают приносить доход лишь через 5-7 лет после их возведения.

В сентябре 2008 г. на российском рынке коммерческой недвижимости стали проявляться последствия мирового кризиса ликвидности. В последние годы столичный гостиничный рынок развивался довольно медленными темпами и являлся наиболее слабым сегментом на рынке коммерческой недвижимости. Под влиянием кризиса динамика роста еще более замедлилась, новые объекты стали появляться на рынке еще реже. При этом, скорее всего, в сложившихся условиях привлекательными для инвесторов будут только проекты отелей высокого класса. В итоге увеличение совокупного номерного фонда в ближайшие годы по-прежнему будет происходить в основном за счет отелей верхнего сегмента.

В третьем квартале 2008 г. на столичном гостиничном рынке спрос на гостиничные номера упал. Загрузка московских гостиниц не превышала 50-55%.

Невысокий уровень загруженности столичных отелей связан с сокращением потока иностранных туристов с начала 2008 г. на 10-15%, что, в свою очередь, обусловлено высокой стоимостью проживания в отелях среднего и экономического класса при низком уровне сервиса и качестве обслуживания.

Как результат воздействия финансового и экономического кризиса сокращается поток и деловых туристов, которые составляли основную долю в структуре туристических потоков - около 40% общего въездного потока.

События, которые происходят на мировых финансовых рынках в 2009 г., несомненно, влияют на рынок столичной коммерческой недвижимости, в том числе и на гостиничный сегмент. Многие компании «замораживают» или продают свои проекты, в состав которых входят гостиничные площади. В связи с этим стоит ожидать, что сроки открытия многих гостиниц могут переноситься, что повлияет на темпы прироста столичного номерного фонда. В результате развитие столичного гостиничного рынка, которое не отличалось высокой динамикой в благоприятных экономических условиях, в нынешней ситуации осложнится еще больше. Таким образом, в связи с низкими темпами строительства и ввода новых гостиничных площадей в ближайшие годы дефицит гостиничных мест сохранится, в первую очередь, в среднем сегменте, который в условиях кризиса стал еше менее привлекательным для инвесторов и девелоперов.

Несмотря на произошедшее за последний год 14%-ное снижение стоимости гостиничного номера, российская столица все еще возглавляет список городов с самыми дорогими отелями для бизнесменов.

Согласно отчету «Обзор рынка отелей за первые шесть месяцев 2009 года» международной компании Hogg Robinson Group (HRG), средняя цена номера в Москве составляет 268,11 ф. ст. за ночь, и Москва занимает первое место по уровню дороговизны. На втором месте Абу-Даби - 253,36 фунта, в Париже остановиться стоит 203,46 фунта, в Нью-Йорке - 200,21 и в Милане - 191,28. Лондон не вошел в десятку городов с самыми дорогими гостиницами, опустившись с 16-го на 23-е место с ценой 154,2 ф. ст.

Эксперты HRG отмечают, что наибольшим образом (на 7,7%) подорожали номера в гостиницах категории «5 звезд», что связано с искусственным завышением цен отельерами, которые борются с низкой наполняемостью. Однако сегодня бизнес-путешественники выбирают более демократичные отели категории «3-4 звезды».

В 2009 г. загруженность отелей действительно снизилась на 20-30%, что заставило отдельные гостиницы снизить цены. Например, «лучшая цена» в настоящее время в Ritz Carlton может достигать 6000-7000 руб. за номер в сутки, а в Holiday Inn - 3000-4000 руб. Правда, эти цены открыто не публикуются 1 .

Поданным консалтинговой компании Blackwood, за первое полугодие 2009 г. спрос на услуги московских отелей снизился в полтора-два раза, загрузка в среднем упала с 75 до 40-45%. Показатель дохода на номер (т.е. отношение выручки от всех номеров к числу номеров, RevPar) снизился на 35-50% (в зависимости от класса отеля) .

В настоящее время продолжается снижение уровня загрузки гостиниц до 50-55%. До кризиса этот показатель составлял 75-80%. Существенного повышения загрузки, связанного с увеличением деловой активности, эксперты ожидают лишь к концу третьего квартала 2009 г.

Чтобы сохранить клиентов и привлечь новых, отельеры готовы замораживать и даже снижать - вплоть до 50% - цены на номера, несмотря на рост издержек. Также в борьбе за клиентов операторы предлагают повышенную агентскую комиссию.

Таблица 1.4. Диапазон цен на проживание в гостиницах Москвы в первом полугодии 2009 г. (цена отеля/Rack Rate)

Как отмечают аналитики Blackwood, на протяжении последних лет Москва находилась среди лидеров по приросту и абсолютному значению RevPar. Однако под влиянием кризиса уровень дохода на номер столичных гостиниц начал падать рекордными темпами. На сегодняшний день среди европейских городов Москва, как и Россия в целом, занимает одно из последних мест по приросту RevPar. По мнению экспертов компании, уменьшение RevPar вызвано как падением ADR (средней цены номера), так и снижением заполняемости отелей. Тем не менее, несмотря на снижение показателя более чем на 40%, по его абсолютному значению Москва продолжает удерживать свои позиции.

В ближайшее время значительное увеличение объема предложения на гостиничном рынке столицы, которое может повлечь за собой снижение цен, маловероятно, считают аналитики. Ситуация с темпами строительства новых гостиничных объектов, которые из года в год отстают от запланированных, в настоящее время усугубляется кризисом. Сроки ввода в эксплуатацию многих знаковых проектов, ранее заявленных к открытию в 2009 г., перенесены (гостиница «Москва», Lotte Hotel, гостиница «Россия»), реализация некоторых других проектов остановлена (гостиничные проекты ИКЕА, гостиничный комплекс «Кремлевский»), отмечается в обзоре, подготовленном Blackwood.

Московские власти, озабоченные отсутствием арендаторов, намерены предлагать в помещениях в центре столицы, предусмотренных под офисы, открывать небольшие отели. Как объяснил префект Центрального административного округа города А. Александров, еще в середине прошлого года столичными властями было принято решение запретить строительство офисов в центре.

В течение второго квартала 2009 г. гостиничный рынок Москвы пополнился двумя объектами:

Таким образом, по итогам второго квартала 2009 г. гостиничный фонд столицы увеличился на 235 номеров. Учитывая пополнение номерного фонда в первом квартале на 248 номеров, общее увеличение по результатам первого полугодия составило 483 номера.

По итогам первого полугодия 2009 г. в Москве насчитывается 231 гостиница совокупным номерным фондом более 36,6 тыс. номеров, из которых:

  • - класс «люкс» (5 звезд) - 2902;
  • - бизнес-класс (4 звезды) - 6718;
  • - средний класс (3 звезды) - 15 711;
  • - эконом-класс - 9466;
  • - мини-отели (менее 50 номеров) - 1880.

Рис. 1.3. Удельный вес гостиниц различных категорий классности Источник: Becar Realty Group.

Основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (43%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.

Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, так же как и большая часть гостиниц и мини-отелей категории «4 звезды».

Несмотря на то что постепенно появляются отели за пределами центра города, скорее всего, структура рынка по территориальному распределению в ближайшие годы не претерпит серьезных изменений.


Рис. 1.4. Расположение гостиниц Москвы по административным округам Источник: Becar Realty Group.

До конца 2009 г. планировался ввод 17 гостиниц совокупным фондом более 3,8 тыс. номеров (табл. 1.5).

Среди гостиниц, которые предполагалось открыть в 2009 г., в основном преобладают объекты нового строительства высшего ценового сегмента («4-5 звезд»).

На фоне экономического спада реальные объемы ввода гостиничных площадей с наибольшей вероятностью будут значительно меньше заявленных.

Таблица 1.5. Наиболее значимые гостиницы, запланированные к открытию в 2009 г.

Название

Номерной

Гостиница «Украина» (после реконструкции)

Кутузовский пр-т. 2/1

Four Season Moscow (Гостиница «Москва»)

ул. Охотный ряд. 2

Гостиница в составе гостинично-офисного комплекса (Imperia Tower)

Краснопресненская наб., участок № 4 (ММДЦ «Моск- ва-Сити»)

Grang Hyatt Residences & Spa (Башня «Запад» комплекса «Федерация»)

Краснопресненская наб.. участок № 13 (ММДЦ «Мо- сква-Сити»)

ул. Ильинка. 4 (Гостиный Двор)

The Mandarin Residences (2-я очередь)

ул. Ольховская. 23

пр-т Мира. вл. 14. стр. 3

Marriott Courtyard (Офисногостиничный комплекс Vivaldi Plaza)

ул. Кожевническая, вл. 8/4

Гостиница в составе МФК?Речной»

ул. Курьянова, вл. 49-55

Renaissance Moscow Monarch Center

Ленинградский пр-т, вл. 31. стр. 2, 3

Атриум (малая гостиница длительного проживания)

Б. Спасская, 1/9, стр. 1

Гостиничный комплекс

аэропорт Внуково

Гостиница в составе Avrora Business Park (3-я очередь)

ул. Садовническая. 80

Административно-гостиничный комплекс SR-Royal

Дмитровское ш., 163а

Ibis Moscow Paveletskaya

пересечение улиц Дубнинская и Щипок

Максима Панорама отель

м. Автозаводская

Аквамарин (ГОК в составе МФК «Аквамарин-2»)

Озерковская наб.. 26

Источник: Becar Realty Group.

С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов. Практически любой гостиничный проект в высшем сегменте («4-5 звезд») предполагает привлечение управляющей компании, однако в настоящее время это в большей степени касается международных операторов, а не российских.

В числе событий, произошедших в течение исследуемого периода в сегменте управления отелями, стоит отметить подписание столичными властями соглашения с международной гостиничной компанией Starwood Hotels & Resorts, согласно которому отель «Националь» сменит свою управляющую сеть. С 2001 г. гостиницей управляла сеть Le Meridien, которую сменит The Luxury Collection, также принадлежащая Starwood Hotels & Resorts. Соглашение о переходе отеля под бренд The Luxury Collection.

Наиболее значимые проекты международных управляющих компаний, которые планируется реализовать в Москве, см. в табл. 1.6.

Таблица 1.6. Гостиницы, вводимые в Москве международными управляющими компаниями

Оператор

Проекты в Москве

открытия

Гостиница -Гостиный Двор Novotel- 4*

Гостиница Sofitel 5* в составе транспортного терминала ММДЦ «Москва- Сити»

Four Season Hotels & Resorts

Гостиница «Москва-

Апарт-отель в составе МФК на Софийской наб.

Grand Hyatt Moscow 5* (башня «Федерация»)

Планируется строительство гостиницы под брендом Andaz

InterContinental Hotels Group

Moscow Tverskaya5* (Гостиница «Минск»)

Гостиница в Москве (объект реконструкции)

Оператор

Проекты в Москве

открытия

Гостиница в составе МФК «Посейдон Парк- («Океанариум»)

  • 2010-

Holiday Inn Рязанский 4*

Holiday Inn Волоколамское 4*

Клубный отель (в составе ЦМТ-2) 4*

Гостиница в составе МФК «Аквамарин-2»

Kempinski Hotels & Resorts

Kempinski Hotel Nikolskaya 5*

Гостиница 5* в составе «Крокус Сити**

Kempinski Березки Москва» 5*

Mandarin Oriental Hotel Group

Гостиница Mandarin Oriental Moscow 5* (на месте гостиницы «Центральная»)

Гостиница в составе МФК «Метрополие-2»

Гостиница «Бела» - реконструкция

Офисно-гостиничный комплекс Vivaldi Plaza 4*

Rezidor SAS Hospitality

Radisson SAS Hotel Belorusskaya 4*

Radisson SAS Olumpiysky 4*

Radisson SAS Moscow Riverside Hotel & Resort 4*

Гостинично-деловой центр «Бизнес- Плаза»

Гостиница 3* на месте старого автосалона «Панавто»

Scandic Khimki 4* (в составе БП «Химки»)

Fairmont Raffles Hotels International

Raffles Moscow 5* в составе МФК «Чижевское подворье-

В течение исследуемого периода на рынок вышли следующие гостиничные объекты, предназначенные для продажи (табл. 1.7).

Для рынка гостиничной недвижимости были характерны следующие тенденции:

1. Вследствие падения спроса столичные гостиницы приняли решение о снижении тарифов и перезаключении договоров с туроператорами.

Гостиницы стали более внимательно следить за всеми своими продажами, снижая цены для определенных групп клиентов, вводя различные скидки, специальные предложения и акции. Результатом политики мобильных цен становится повышение конкурентоспособности московских отелей по соотношению цены и качества.

  • 2. Наблюдается высокий уровень интереса к отрасли со стороны государства:
    • - инициируются новые пути решения по расширению гостиничного фонда, в том числе за счет использования площадей в торговых и спорткомплексах;
    • - московские власти выставляют на продажу собственные объекты;
    • - создается ОАО «Гостиничная компания» в качестве совместного предприятия с внешними инвесторами в целях развития системы размещения.
  • 3. Продолжается перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, проект строительства гостиницы на ул. Ильинка,

Гостиничный рынок РФ в последние несколько лет развивается достаточно быстрыми темпами, что во многом обусловлено следующими факторами.

1. Возрастающий туристский интерес к РФ со стороны мирового сообщества, выраженный положительной динамикой количества туристских прибытий, где РФ в последние несколько лет постоянно входит в ТОП-10 стран мира по показателю «International Tourist Arrivals», по данным Всемирной туристской организации UNWNO (табл. 5).

Таблица 5. Динамика и прогноз международных туристских прибытий в РФ

2. Положительная динамика роста внутреннего туристского потока в РФ, что подтверждается данными Федеральной службы государственной статистики РФ, ВЦИОМ и Ассоциацией туроператоров России (табл. 6).

Таблица 6. Динамика внутренних туристских потоков РФ

Количество туристских поездок, млн чел.

прирост к 2014 г. может составить от 30 до 50%

Таким образом, внутренний туризм растет в среднем на 5-6 % в год.

  • 3. Создание благоприятного инвестиционного климата для развития гостиничной деятельности как в РФ в целом, так и в отдельных регионах и городах страны. Среди основных направлений деятельности можно отметить следующие мероприятия:
    • создание особых экономических зон туристско-рекреационного типа (ОЭЗ ТРТ) для развития на их территории туристской и гостиничной деятельности;
    • разработка программы «Размещение объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге», которая появилась в 2004 г. в целях повышения инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга и содействия ускоренному развитию рынка гостиничных услуг. В рамках данной программы подготовлен и постоянно обновляется «Адресный перечень зданий и земельных участков для размещения объектов гостиничной инфраструктуры». Предоставление инвесторам земельных участков и иных объектов недвижимости по адресам, указанным в перечне, для размещения объектов гостиничной инфраструктуры осуществляется по результатам торгов, проводимых в форме открытого конкурса, либо целевым назначением в соответствии с решением правительства. Аналогичный документ существует и в Москве «Отраслевая схема размещения гостиниц в городе Москве»;
    • налоговые преференции для гостиниц. Например, в Москве Московская городская дума утвердила льготы для гостиниц, которые направлены на развитие внутреннего туризма и на поддержку чемпионата мира по футболу в 2018 г. Льгота будет действовать с 2015 г. до 1 января 2020 г. (при этом власти не исключают, что срок действия льгот может быть продлен). Налогом на имущество организаций не будет облагаться минимальная площадь номерного фонда, умноженная на коэффициент 2. При этом льготы предусмотрены для гостиниц, которые пройдут классификацию до 2016 г. и подтвердят свою «звездность». Кроме того, речь идет о номерном фонде, который находится в зданиях, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости;
    • комитетом по развитию туризма Санкт-Петербурга для поддержки инвесторов, готовых вкладываться в гостиницы эконом- класса, по поручению губернатора готовится специальная инвестиционная программа по строительству гостиниц категории 3 звезды и т.д.

По оценкам BusinesStat и DISCOVERY Research Group, стоимостный объем рынка гостиничных услуг в РФ имеет постепенную возрастающую тенденцию, за период 2002-2008 гг. (до кризиса) он рос со средним темпом роста примерно в 20%, а за последние несколько лет после 2009 г. темп роста усредненно находится на уровне 12,9% в год (рис. 6).

При этом важно отметить, что на данный момент наибольшая доля в обороте гостиничного сектора - до 70% - принадлежит Москве и Санкт-Петербургу, но представительство регионов увеличивается с каждым годом.

Важно отметить, что, по прогнозам специалистов, представленным в рамках федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации

Рис. 6.

(2011-2018 гг.)», заложенным в государственной программе РФ «Развитие культуры и туризма» на 2013 - 2020 гг., объем платных услуг гостиниц и аналогичных средств размещения постепенно будет расти и к 2018 г. может составить 500 млрд руб. (табл. 7).

Таблица 7. Основные базовые и прогнозные показатели развития гостиничной индустрии в РФ до 2018 г. на основе ФЦП «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 гг.)», заложенные в государственной программе РФ «Развитие культуры и туризма» на 2013-2020 гг.

организаций

2015 (прогноз Ростуризма)

Таблица 8. Гостиницы и аналогичные средства размещения РФ

организаций

Их единовременная вместимость, тыс. мест

Прогноз Ростуризма

Количество гостиниц и аналогичных средств размещения в РФ, по данным Федеральной службы государственной статистики и BusinesStat, за последние 10 лет устойчиво растет, а за последние 5 лет численность гостиничных учреждений в России выросла на 36,2% и достигла 10714 объектов в 2014 г. (табл. 8).

В табл. 8 до 1995 г. данные приведены без учета гостиниц, находившихся на балансе колхозов и совхозов, а с 2005 г. данные представлены с учетом физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей).

Важно отметить, что гостиничный рынок даже при этих показателях не насыщен и имеет хороший потенциал роста. В настоящее время в РФ показатель обеспеченности гостиничными местами составляет около 4,5 места на 1 тыс. жителей, в то время как в Европе приходится 13-35 мест. В Москве данный показатель приближается к 10, в Санкт-Петербурге - к 8 местам. Среднее значение коэффициента обеспеченности гостиничными номерами в административных центрах соответствующих областей, входящих в Золотое кольцо РФ, по данным компании Blackwood, составляет

2,1 номера на 1 тыс. жителей.

Так, в Сергиевом Посаде обеспеченность гостиничными номерами составляет 1,5 номера на 1 тыс. жителей, Иваново - 1,8, Ярославле - 2, Костроме - 2,1, Владимире - 2,6 номера на 1 тыс. жителей.

По данным отчета Международного экономического форума «The Travel & Tourism Competitiveness Report 2015», Россия занимает 90-е место из 141 страны мира по показателю количества номеров в отелях на 100 чел. населения (табл. 9).

Большинство гостиничных учреждений в России составляют гостиницы. В 2014 г. доля гостиниц среди всех организаций гостиничного типа составила 86,6% (рис. 7). Также необходимо заметить, что из всего гостиничного рынка клиенты предпочитают именно гостиницы.

Территориальное зонирование гостиничного рынка РФ по федеральным округам страны, по данным Федеральной службы государственной статистики, показывает, что наибольший процент гостиниц и аналогичных средств размещения, чуть более 66% от общероссийского показателя, сосредоточен в четырех федеральных округах: ЦФО, ЮФО, ПФО, СФО (рис. 8).

Кабо-Верде

Хорватия

Швейцария

Сейшельские острова

Норвегия

Исландия

Болгария

Черногория

Ирландия

Барбадос

Люксембург

Новая Зеландия

Чешская Республика

Российская Федерация


Рис. 7.

При этом, рассматривая региональное деление, больше всего гостиниц и аналогичных средств размещения насчитывается в Краснодарском крае, Москве, Тюменской области, Санкт-Петербурге и Свердловской области.

В целом в последнее время наметилась тенденция все более сильного тяготения отельной индустрии к российским регионам - многие гостиничные девелоперы, работавшие ранее только в крупных городах, сегодня стараются осваивать и отдаленные территории РФ.


Рис. 8.


Рис. 9.

Сегмент баз отдыха, кемпингов и других организаций отдыха наиболее активно развит и представлен в Южном федеральном округе, который имеет значительный отрыв от двух последователей: Приволжского и Сибирского федеральных округов (рис. 9).

Гостиничная индустрия является достаточно привлекательной с точки зрения инвесторов, и, по данным экспертов CBRE Group Inc., мирового лидера в области коммерческой недвижимости, в 2014 г. объем инвестиций в гостиничный сегмент в России составил 530 млн долл., что составляет 15% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.

На сегодняшний день в России, по данным специалистов ИА INFOLine, проанализировавшим федеральные и региональные программы по развитию и модернизации объектов размещения, региональные программы развития туризма и программы подготовки к крупным спортивным мероприятиям, представлены 180 проектов строительства гостиничных объектов России (проекты 2014-2017 гг.). При этом около 45% этих объектов уже находятся на стадии строительства, 25% находятся на стадии проектов, а по оставшимся 30% ведутся подготовительные работы и ли уже начат нулевой цикл строительства. Несомненными лидерами по развитию инвестиционных проектов в гостиничной индустрии РФ явля-


Рис. 10.

ются Московский регион и Северо-Западный федеральный округ, за ним следуют Приволжский и Южный федеральные округа

Инвестиции в строительство одного объекта в РФ в большинстве случаев составляют от 20 до 250 млн долл., при этом представлены инвестиционные проекты различных видов гостиничных объектов: собственно гостиницы, санатории, отели в различных многофункциональных комплексах, бутик-отели, апартаменты и т.д. (рис. 10).

Важно также отметить, что, к сожалению, 80% новых гостиниц в РФ строятся за счет кредитных денег и сложившаяся политико-экономическая ситуация в стране может несколько скорректировать намеченные планы отельеров-инвесторов, так как уже некоторые гостиничные проекты стали «замораживаться». Кроме того, многие инвесторы в целях сокращения сроков окупаемости и снижения рисков рассматривают строительство гостиниц в составе многофункциональных комплексов, включающих, помимо гостиниц, офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.

Наибольшее число гостиниц и аналогичных средств размещения в РФ имеет частную форму собственности, на которую приходится 91,2% от всех гостиничных учреждений страны (рис. 11).

По оценкам BusinesStat, натуральный объем рынка гостиничных услуг в РФ усредненно за последние несколько лет находится на уровне 78,1 млн человеко-дней. Так, в 2010 г. он составлял 77,7 млн человеко-дней, в 2011 г. - 87 млн человеко-дней пребывания, в 2013 г. в отелях страны останавливались свыше 42,5 млн


Рис. 12.


Рис. 11. Дифференциация гостиниц и аналогичных средств размещения РФ по формам собственности (2014 г.), %

человек и было проведено 72,8 млн ночевок, а в 2014 г. 75 млн ночевок. Однако данный показатель пока еще относительно невелик по сравнению со многими странами Европы, где он превышает показатели РФ в 4-5 раз, но очень близок к усредненному показателю стран Евросоюза (рис. 12).

Постояльцы гостиниц и аналогичных средств размещения РФ по географическому (территориальному) делению распределены следующим образом:

  • основную часть рынка составляют потребители из России, что показало исследование TripBarometer от TripAdvisor, где процент россиян, проживающих в гостиницах России, составляет 85%. В частности, этот факт и структура потребительских расходов населения РФ, где, по данным Федеральной службы государственной статистики РФ, на статью «гостиницы, кафе и рестораны» приходится менее 3%, во многом обусловливает достаточно скромные стоимостные показатели гостиничной индустрии в РФ, представленные в данных рис. 6 (табл. 10);
  • на долю иностранцев, по разным оценкам, приходится около 11-15%, что нельзя не учитывать.

По данным Ассоциации Бизнес-Туризма (АБТ), около 60% постояльцев российских отелей - бизнес-туристы, а в городах с высокой деловой активностью этот процент еще выше.

В связи с этим Ассоциацией Бизнес-Туризма (АБТ) была принята программа «Аттестации бизнес- и конференц-отелей», осно-

Таблица 10. Структура потребительских расходов населения РФ в 2014 г.

Наименование групп товаров и услуг

Удельный вес, %

Продукты питания и безалкогольные напитки

Алкогольные напитки, табачные изделия

Одежда и обувь

Жилищные услуги, вода, электроэнергия, газ и другие виды топлива

Предметы домашнего обихода, бытовая техника и повседневный уход за домом

Здравоохранение

Транспорт

Организация отдыха и культурные мероприятия

Образование

Гостиницы, кафе и рестораны

Другие товары и услуги

ванная на опросе специалистов делового туризма, который помог выделить основные факторы, определяющие выбор средства размещения. Первые позиции в рейтинге заняли такие критерии, как удобство расположения отеля, т.е. налаженное транспортное сообщение с вокзалами, аэропортами, выставками и районами деловой активности города; рекомендации коллег и уровень обслуживания. При этом 92% представителей индустрии делового туризма уверены, что в отеле обязательно должен быть высокоскоростной Интернет, причем доступ к нему должен быть открыт во всех общественных местах - ресторане, холле, лобби и даже в коридоре. В числе необходимых услуг были названы наличие кондиционера (77%), банкомата в отеле или в непосредственной близости от него (73%), возможность использования кредитной карты при оплате в отеле (62%), наличие сейфа (54%), фена (50%), бизнес-центра (50%), службы заказа и доставки еды в номер (50%), а также дополнительных электрических розеток, позволяющих одновременно заряжать ноутбук, смартфон и другие устройства (38%).

Важно отметить, что при видимых позитивных тенденциях развития гостиничной индустрии в РФ и явных перспективах ее развития в будущем периоде в данном сегменте туристской индустрии до сих пор остается ряд проблем, требующих оперативного и качественного решения, среди которых можно отметить:

  • 1) устаревший номерной фонд многих средств размещения РФ, особенно построенных более 30 лет назад (более 50% отелей представляют собой объекты еще советской эпохи), требующий реновации;
  • 2) бюрократические сложности и обременения при выделении земли под строительство объектов гостиничной индустрии;
  • 3) дефицит качественных средств размещения категории 3 звезды для развития как бизнес-туризма, так и культурно-познавательного туризма, что обусловлено в последние годы приростом большого количества объектов нового строительства, позиционирующегося в сегменте 4-5 звезд;
  • 4) высокие цены на гостиничные услуги российских средств размещения;
  • 5) нехватка профессиональных кадров в сфере гостиничного бизнеса и недостаточный уровень подготовки специалистов, работающих в сфере туризма, дефицит специалистов среднего и младшего звена, нежелание выпускников высших учебных заведений работать на начальных позициях в гостиницах (горничные, официанты и так далее) и очень часто привлечение на эти должности граждан иностранных государств;
  • 6) относительно невысокие показатели загруженности гостиниц в российских регионах, чему способствует состояние региональной туристской инфраструктуры, и в первую очередь транспортной.

Вопросы для самопроверки

  • 1. Какими темпами изменяется количество гостиниц и аналогичных средств размещения на мировом рынке гостиничных услуг?
  • 2. В каком регионе мира самая высокая динамика открытия новых отелей?
  • 3. Какие основные факторы, по данным Global Travel Economy Report, важны среднестатистическому международному постояльцу отеля?
  • 4. Перечислите основные факторы быстрых темпов роста гостиничного рынка РФ в последние несколько лет.
  • 5. Сколько в настоящее время в РФ составляют показатели обеспеченности гостиничными местами в российских городах и насколько эти значения корреспондируются с европейскими?
  • 6. Какие три федеральных округа РФ показывают наибольший процент гостиниц и аналогичных средств размещения от российского рынка услуг размещения?
  • 7. Какой процент в структуре потребительских расходов населения РФ, по данным Федеральной службы государственной статистики РФ, приходится на статью «гостиницы, кафе и рестораны»?
  • 8. Перечислите основные проблемы развития отельного бизнеса в РФ.

Отечественный рынок гостиничного бизнеса переживает не самые лучшие времена. Проблемами развития, которые озвучивают аналитики отрасли, считаются слабая вовлеченность в сферу профессионалов и ощутимый разбег с индустрией туризма. Основным катализатором поддержки гостиничного бизнеса в России остается размещение номерного фонда в зонах повышенной проходимости. За подтверждением таких данных далеко ходить не нужно. Согласно официальным данным, почти 70 процентов отрасли принимают на себя отели и гостиницы двух городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга.

Проблематика и катализаторы развития российского гостиничного бизнеса в инфографике:

Общие тенденции

Согласно официальным данным, Россия по общим показателям обеспеченности номерным фондом в расчете на душу населения продолжает отставать от европейских партнеров. Вместе с тем большинство предпринимателей сетует на низкий уровень клиентского спроса. Результатом низкого потребления становится резкое сокращение расходов на содержание гостиниц и, как следствие, ухудшение качества обслуживания.

Согласно прогнозам экспертов, соотношение оборота гостиничного рынка в ближайшие года будет ощутимо менять в сторону регионального потребления. Интерес со стороны инвесторов обусловливается привлекательностью крупных индустриальных городов, которые в состоянии принимать значимые конференции, этапы мероприятий мирового масштаба. Согласно анализу рынка гостиниц, проводимых рейтинговыми агентствами, региональный гостиничный бизнес имеет серьезный потенциал к привлечению деловой активности в условиях высокой конкуренции.

Ключевые параметры анализа

Большинство исследований, проводимых в отношении российского гостиничного бизнеса, опираются на показатели Москвы и Санкт-Петербурга. Анализ рынка хостелов Москвы позволяет сформировать реальные ключевые показатели, которые могут использоваться в качестве основы для принятия решений в среде девелоперов и потенциальных инвесторов. В помощь сектору услуг в 2010 году была запущена программа «Развитие внутреннего и въездного туризма в российской федерации (2011 - 2018 годы). Уже сегодня можно оценить действительные результаты выполнения семилетнего плана:


Как видно из анализа рынка хостелов, в начале запуска программы целевого развития потенциал гостиничного бизнеса по размещению внутреннего потока туристов составлял 70 процентов от максимально возможного уровня. Что примечательно, именно на таком же уровне находится доля рынка городов федерального значения. В своих предположениях эксперты отмечают, что большего успеха удалось добиться именно в развитии гостиничного бизнеса регионального уровня.

Аналогичные темпы роста достигнуты в повышении потенциала приема иностранцев. А вот так удалось добиться увеличения квадратуры номерного фонда. На диаграмме отчетливо видно, что активный рост строительства пришелся на 2016-2018 годы, в период, предстоящий проведению чемпионата мира.


Наиболее активные темпы роста квадратуры номерного фонда произошел к чемпионату мира по футболу, что еще раз подтверждает зависимость отрасли от знаковых событий. Согласно опросам арендаторов, стоимость проживания в квартирах, находящихся в районе размещения принимающих стадионов, на летний период увеличивалась в десятки раз. Бывали случаи, когда постоянным арендаторам резко отказывали в размещении в пользу туристов из числа болельщиков.

Что касаемо Москвы и Санкт-Петербурга, то развитие средств размещения туристического потока является несколько ограниченным жилым фондом и объектами культурного значения. В регионах ситуация обстоит несколько иначе, поскольку потенциал строительства нового номерного фонда девелоперами остается.

Загрузка номерного фонда

Проводя анализ гостиничного рынка, стоит принимать во внимание один из таких показателей уровня спроса на гостиничные услуги как загрузка. Средний параметр по отрасли составляет не более 49 процентов. С внедрением программы целевого развития к 2018 году удалось повысить этот показатель не более чем на 5 процентов. Следует отметить, что гостиничный бизнес в России по статистике гораздо лучше развивается в регионах. Все объясняется опять же активностью градоначальников, которые сегодня делают упор на развитие туризма. С притоком новых посетителей регионов возрастает и потребность в номерном фонде.

Несмотря на то, что в целом по отрасли наблюдается недостаток номерного фонда среднего класса, девелоперы продолжают строить гостиницы классов 4-5. Следование тенденции связано с тем, что средний период окупаемости номерного фонда, а в особенности нового, составляет как минимум 10 лет. Тут прослеживается прямая зависимость, - чем выше класс гостиницы, тем быстрее инвестиции начнут возвращаться к капиталистам.

*Особое внимание в среде представителей отрасли приковано к сезонности бизнеса. Особенно чувствительным в этом отношении остается Санкт-Петербург, а более всего выигрывают более южные районы, где туристический поток может сохраняться на протяжении как минимум 5 месяцев.

Привлечение капитала в отрасль

Если спрос в индустрии со стороны потребителя в целом понятен, - наблюдается чувствительность у стоимости и качеству, то инвесторы еще более капризны. В ориентации на развитие гостиничного бизнеса капиталисты ориентируются на показатели рентабельности отрасли. Согласно исследованиям и статистике гостиничного рынка, доходность этой сферы услуг может достигать уровня ниши арендуемой недвижимости на нужды корпоративов (размещение офисов, складских помещений).

Для примера рентабельность по Москве, регионам и Европе:


Результаты изучения рентабельности явно показывают привлекательность гостиничной недвижимости для размещения не только проживающих, но и серьезных инвестиций. Это не удивительно, ведь Москва считается одним из самых дорогих городов в Европе.

В числе последних тенденций, дающих реальный толчок к поддержанию и развитию отрасли – строительство комплексов широкой функциональности. В числе направлений, которые будут охватывать такие центры, - создание средств размещения отдыхающих.

gastroguru © 2017